Inmultirea proiectelor de centre comerciale, atat finalizate, cat si aflate in diferite faze de dezvoltare si care sunt deja in cautarea chiriasilor reprezinta principalul argument folosit de consultantii imobiliari si de comercianti pentru a explica estimarile referitoare la o scadere a chiriilor.

Deocamdata, nivelurile medii ale chiriilor n-au inregistrat mari fluctuatii in ultimul an si jumatate, explicatia tinand de numarul relativ mic de proiecte din multe orase din tara si de potentialul redus al unor orase in ceea ce priveste vanzarile pe care le-ar putea avea un complex de retail, in special unul de imbracaminte si accesorii.

“Piata este destul de mica. As deschide si maine 50 de magazine in tara, dar nu stiu cate dintre acestea s-ar putea sustine, avand in vedere potentialul de vanzari pe care il au respectivele orase”, spune Vicentiu Zorzolan, directorul si proprietarul AAV Group, care detine in Romania franciza pentru brandurile Esprit, Springfield si Women’s Secret si care a avut anul trecut o cifra de afaceri de 12 milioane de euro.

Ultimul raport al companiei de consultanta Colliers International consemna o scadere de 4% anul trecut, comparativ cu 2006, a chiriilor medii lunare practicate in mall-urile din Bucuresti, pana la un nivel mediu de 24-27 de euro pe metrul patrat, procent care s-ar traduce printr-o reducere a chiriei cu aproximativ 1,2 euro pe metrul patrat. Si desi Romania mentine un nivel ridicat al chiriilor comparativ cu centrele comerciale din regiune, dupa cum constata acelasi raport, “tendinta generala este de pastrare a conditiilor existente pentru urmatorii doi pana la cinci ani”.

O perioada similara de mentinere a preturilor este luata in considerare si de catre Ioana Stan, director de marketing al Otter Distribution, care detine in Romania francizele pentru brandurile Otter, Geox, Fila si Valentino. “Chiriile nu au scazut in centrele comerciale. Putem vorbi de o scadere undeva pe termen mediu, probabil peste doi ani”, considera reprezentantul Otter, care a incheiat anul trecut cu o cifra de afaceri de 13,2 milioane de euro. Vicentiu Zorzolan estimeaza, la randul sau, ca un interval rezonabil pentru scaderea chiriilor este de cinci ani si “numai in eventualitatea, probabila, in care doar 50-60% din centrele comerciale anuntate vor fi duse la bun sfarsit”. Omul de afaceri mai spune ca desi in unele orase, in special in cele unde se afla in dezvoltare mai multe proiecte de centre comerciale, se inregistreaza deja o scadere a chiriilor, acestea raman la fel in termeni reali, din cauza vanzarilor care se reduc pe fondul cresterii numarului de mall-uri. “In Arad, spre exemplu, am primit oferte de chirie mai mici, insa am ales sa nu ma duc. Stau si astept sa vad cum avanseaza proiectele”, spune proprietarul AAV Group.

Aradul este, de altfel, unul dintre orasele cu cele mai multe proiecte de centre comerciale anuntate, ceea ce i-a determinat pe unii dezvoltatori sa scada nivelul chiriilor percepute. “Noi nu am simtit aceasta scadere, deoarece am avut tot timpul un nivel mai scazut decat cel general practicat pe piata”, spune Christian Hiver, directorul Paladin, companie membra a grupului RED, care se ocupa de inchirierea centrelor comerciale dezvoltate de catre compania-mama.

RED Management a inaugurat recent primul sau proiect si in acelasi timp, primul centru comercial din oras - Armonia Arad, al doilea urmand sa fie finalizat in acest an la Braila, in timp ce alte trei proiecte se afla in diferite faze de dezvoltare in Constanta, Baia Mare si Satu Mare.

Christian Hiver spune ca nici in cazul celorlalte centre comerciale aflate acum in faza de inchiriere nu resimte o scadere a chiriilor, explicatia lui fiind ca negocierea urmareste o cota procentuala din vanzarile estimate ale retailerului chirias. “Noi am pastrat un nivel mai apropiat de realitate, dar exista multe chirii pe piata mai mari decat ar trebui”, considera Hiver, adaugand ca nivelul chiriei anuale ar trebui sa fie in jur de 5% din vanzarile estimate de un operator de restaurante, de 6% pentru un comerciant de electrocasnice si de 7% pentru unul de imbracaminte.

Un procent similar avanseaza si Vicentiu Zorzolan, care spune ca a facut din acest punct de vedere si afaceri bune, dar si intelegeri la limita. “La un nivel de chirie de 7% din vanzari esti intr-un business ok. La 6% poti spune ca ai facut o tranzactie buna, dar daca esti peste 8-9%, deja devine periculos.”

Nu toti dezvoltatorii sunt dispusi sa lase din pret in ceea ce priveste chiriile cerute, chiar daca peste drum de proiectul propriu este dezvoltat un alt mall, asa cum se intampla in cazul proiectului AFI Arad Palace. Reuven Havar, country manager al dezvoltatorului Africa Israel, care dezvolta printre altele centrul comercial din Arad si Cotroceni Park din Capitala, declara recent pentru BUSINESS Magazin ca nu a scazut deloc chiriile, chiar daca in apropierea proiectului sau este dezvoltat Atrium Center Arad. “Nu voi veni cu chirii mai mici, de ce sa o fac? Voi garanta un anumit nivel de vanzari chiriasilor”, spunea Havar, argumentand prin faptul ca mall-ul va face parte dintr-un proiect mixt care va include si locuinte si spatii de birouri.