Constanţa traversează un moment de cotitură, cu investiţii de peste 2 miliarde de euro doar în extinderea Portului Constanţa Sud–Agigea (1,12 miliarde de euro, cu finalizare estimată în 2030) şi în autostrada Alternativa Techirghiol (circa 1 miliard de euro, cu start prevăzut în 2027), la care se adaugă peste 5.000 de apartamente aflate în dezvoltare, două noi parcuri de retail, magazine de tip DIY şi 65.000 mp de spaţii logistice. Acestea sunt principalele concluzii ale celei de-a patra ediţii a evenimentului Constanţa Roundtable, organizat ieri de Asociaţia Romania Property Club (RPC).

Dinamica investiţională se loveşte însă de trei realităţi care ţin oraşul departe de potenţialul său: lipsa unui Plan Urbanistic General actualizat — documentul a expirat încă din 2009, iar contractul de actualizare, semnat în 2020, se află şi astăzi în prima etapă —, betonarea accelerată a malului mării, care a transformat zona de nord a litoralului într-un cartier de blocuri şi a erodat atractivitatea turistică, şi, mai nou, incidentele cu drone de la Marea Neagră, care au adus securitatea regiunii pe masa Consiliului Nord-Atlantic.

Dincolo de aceste vulnerabilităţi, oraşul rămâne în 2026 principalul pol economic al Regiunii Sud-Est, susţinut de proiecte de amploare cu impact european: Neptun Deep are ca obiectiv startul producţiei în 2027, în paralel cu investiţiile în extinderea bazei militare Mihail Kogălniceanu, iar autostrada Alternativa Techirghiol va conecta A4 cu sudul litoralului.

La acestea se adaugă proiectul IULIUS, care va transforma complet 38 de hectare din fosta platformă nord Oil Terminal.

„Credem că marile oraşe evoluează atunci când spaţii cu istorie şi valoare strategică sunt transformate în locuri care răspund nevoilor actuale şi, mai ales, viitoare ale oamenilor şi susţin competitivitatea urbană. În prezent, desfăşurăm cel mai amplu proiect de bioremediere din Europa al unui investitor privat, alături de o echipă multidisciplinară de experţi de mediu, o investiţie de peste 29 de milioane de euro. În ceea ce priveşte următoarele etape, ne vom ralia la strategia stabilită de administraţia locală, factorul decident pentru dezvoltarea oraşului", a explicat Raluca Munteanu, director de dezvoltare al IULIUS.

Marele absent: PUG-ul, expirat din 2009

Constanţa se dezvoltă de 17 ani fără un Plan Urbanistic General în vigoare. Documentul strategic a expirat în 2009, iar contractul pentru actualizarea sa, semnat în 2020 şi evaluat la circa 5 milioane de lei fără TVA, se află încă în prima etapă din cele cinci prevăzute, potrivit informaţiilor făcute publice de Primăria Constanţa. În acest vid de planificare, oraşul s-a dezvoltat pe baza planurilor urbanistice zonale (PUZ-uri), adesea contestate de comunitate.

Pentru 2026, Primăria a alocat fonduri pentru proiecte precum Zona de Coastă între Pescărie şi portul Tomis, intervenţii punctuale în cartiere precum Poarta 6, Baba Novac, Palazu Mare sau Mamaia, PUZ Reconversie şi Regenerare Urbană – Zone Industriale Degradate „Anghel Saligny", PUZ Spital Regional, PUZ Frontiera Verde şi PUZ marile bulevarde.

Pe acest fond, conform IMRA Real Estate, terenurile autorizate pentru dezvoltări mixte şi de retail se tranzacţionează la preţuri între 275 şi 575 euro/mp, cele pentru dezvoltări rezidenţiale între 400 şi 975 euro/mp în zonele ultracentrale, iar cele pentru dezvoltări logistice între 60 şi 80 euro/mp.

Rezidenţial: cerere solidă, dar litoralul plăteşte preţul betonării

Pe segmentul rezidenţial, preţul mediu solicitat pentru locuinţele noi a ajuns în luna mai la 2.099 euro/mp util, în creştere cu 3% faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. Numărul apartamentelor aflate în dezvoltare depăşeşte 5.000 de unităţi, concentrate în zone precum Nord, zona de Coastă, zona Centru-Vest şi zona Metropolitană de Nord.

Reversul medaliei este vizibil de-a lungul ţărmului. Pe axa Constanţa–Mamaia–Năvodari, blocurile cu peste şase etaje au împânzit din 2015 încoace limita plajei — unele chiar pe suprafeţe care anterior figurau ca neconstruibile —, în condiţiile în care reglementările iniţiale prevedeau în multe zone un regim de înălţime de cel mult două etaje, modificat ulterior prin PUZ-uri succesive. Reprezentanţii industriei de turism, printre care Mohammad Murad, preşedintele Federaţiei Patronatelor din Turism, au atras atenţia în repetate rânduri că Mamaia şi Năvodari au ajuns să semene mai degrabă cu nişte cartiere de oraş decât cu staţiuni turistice, devenind destinaţii de tranzit de una-două nopţi, în timp ce sudul litoralului — singura zonă care mai arată a staţiune — atrage sejururi de cinci nopţi.

Efectul se vede în cifre: conform Est Hospitality, sosirile în hotelurile şi hotelurile-apartament de pe litoral au scăzut cu 4,1% în 2025 faţă de 2024 (457.931, comparativ cu 477.423). În schimb, sosirile în apartamentele de închiriat pe termen scurt — multe dintre ele tocmai în blocurile ridicate pe malul mării — au crescut cu 17,5% (27.869 faţă de 23.728), cea mai rapidă creştere dintre toate categoriile de cazare, care confirmă migrarea turiştilor interni sensibili la preţ dinspre sejururile hoteliere tradiţionale.

Retail: un nou pol de dezvoltare în centru-sud

Sectorul de retail este încă dominat de cele două mari mall-uri din nordul oraşului, Vivo! şi City Park, însă IULIUS pregăteşte un nou proiect de amploare în zona de centru-sud. Totodată, două parcuri de retail sunt în lucru în zona Lazu şi pe bulevardul Aurel Vlaicu, în vecinătatea Jumbo, la care se adaugă două noi unităţi de tip DIY. Conform iO Partners, chiriile „prime" din centrele comerciale se situează între 25 şi 35 euro/mp, cele de pe arterele stradale principale între 10 şi 20 euro/mp, iar cele din parcurile de retail între 8,5 şi 12 euro/mp.

Industrial-logistic: portul dictează harta, dar dronele pun sub semnul întrebării securitatea

Dată fiind geografia locului, portul dictează harta logistică a zonei. Noul val de dezvoltare este concentrat în zona Lazu şi pe axa Palas, prin proiecte precum cel al WDP sau Olympian Park Palas, care pregătesc oraşul pentru un rol logistic regional tot mai important, pe măsură ce extinderea Portului Constanţa Sud–Agigea şi coridoarele europene cresc fluxurile de mărfuri. Chiriile pentru spaţiile industriale şi logistice de clasă A variază între 4,0 şi 4,5 euro/mp/lună, conform iO Partners.

Tocmai portul — activul strategic pe care se construieşte întregul scenariu de creştere — a fost însă lovit, pe 5 iunie, de cel mai grav incident de securitate din ultimii ani: o dronă maritimă de tipul celor utilizate în războiul din Ucraina s-a autodetonat în Portul Constanţa, în apropierea unui terminal petrolier, fără victime, dar cu evacuarea zonei portuare şi avertizarea locuitorilor de pe litoral să se adăpostească. Incidentul a venit la doar o săptămână după ce o dronă rusească s-a prăbuşit peste un bloc de locuinţe din Galaţi, rănind două persoane.

Cele două evenimente au dus securitatea Mării Negre pe masa Consiliului Nord-Atlantic: la solicitarea Bucureştiului, ambasadorii NATO s-au reunit pe 10 iunie, România cerând consolidarea capacităţilor de supraveghere şi apărare ale flancului estic, inclusiv suplimentarea sistemelor radar şi a mijloacelor de interceptare a dronelor. Pentru investitorii din logistică, energie şi imobiliare, mesajul este dublu: Constanţa devine tot mai importantă strategic, dar riscurile asociate proximităţii războiului nu mai pot fi ignorate în calculele de business.

2026, anul de cotitură

Între infrastructura energetică şi portuară de importanţă europeană, o dinamică imobiliară susţinută, o repoziţionare turistică în plină desfăşurare şi un context de securitate regional fără precedent, 2026 marchează un moment de cotitură pentru cel mai important oraş al României de la malul mării. Întrebarea rămâne dacă administraţia locală va reuşi să livreze instrumentul de planificare — PUG-ul — care să transforme miliardele de euro în dezvoltare coerentă, nu într-o repetare la scară mai mare a betonării care a costat deja litoralul o parte din atractivitate.