♦ Piaţa de birouri din Bucureşti a încheiat 2025 cu un stoc de 3,43 milioane mp şi tranzacţii de 282.200 mp - în scădere cu 23% faţă de 2024, conform Cushman & Wakefield Echinox ♦ Diferenţele între cele 11 zone din piaţa de birouri sunt însă enorme: rata de neocupare variază de la 3,4% în centru până la 37,8% în Pipera Nord, iar chiriile prime, de la 9 euro/mp/lună în periferie până la 22,50 euro în zona centrală.

BCR a semnat în 2025 cea mai mare tranzacţie a anului pe piaţa de birouri din Capitală - 24.000 mp la proiectul The Bridge I de la Orhideea, sub forma unei combinaţii între reînnoire şi extindere, potrivit raportului anual Office Market Bucharest 2026 publicat de Cushman & Wakefield Echinox.

Pe locul secund s-a clasat un pre-lease semnat de Adobe pentru 13.300 mp în U-Center 3, clădire care urmează să fie livrată de Forte Partners. Top 5 încheie cu Deloitte (7.600 mp – reînnoire la The Mark, în CBD), Procter & Gamble (7.000 mp – în­chi­riere nouă la Yunity Park E, în Dimitrie Pompeiu) şi Veeam (5.000 mp – reînnoire la AFI Park 4). Lor li se adaugă, în top 10, Banca Transilvania cu o extindere de 4.800 mp în Green Court A&C, WPP cu 4.500 mp reînnoiţi la The Mark, Leroy Merlin cu 4.000 mp închiriaţi la Floreasca Park, Allianz Trade cu 3.500 mp reînnoiţi la Oregon Park B şi Salt Bank cu 3.500 mp reînnoiţi la Hermes Business Campus.

„În prezent, criteriile de selecţie ale chiriaşilor merg dincolo de eficienţa clasică a spaţiului. Accesul facil la metrou, apro­pierea de zone rezidenţiale şi prezenţa unei infrastructuri bogate de servicii au devenit factori decisivi. La fel de importante sunt comunitatea care se formează în jurul clă­dirii şi deschiderea administratorilor clădi­rii de a integra evenimente şi iniţiative care animă spaţiile comune. Biroul nu mai este doar un loc de operare, ci un ecosistem care trebuie să susţină colaborarea, cultura or­ganizaţională şi experienţa zilnică a anga­jaţilor“, a spus Mădălina Cojocaru, partner office agency la Cushman & Wakefield Echinox.

Mădălina Cojocaru, partner office agency la Cushman & Wakefield Echinox

Toate aceste tranzacţii s-au desfăşurat într-un an în care în Bucureşti nu a fost li­vra­tă nicio clădire de birouri nouă. Volu­mul total al tranzacţiilor de leasing a cobo­rât la 282.200 mp, în scădere cu 23% faţă de 2024, însă cererea netă - cea care exclude renegocierile pe spaţiile existente - a urcat la 53% din volum, faţă de 44% în anul pre­cedent. Rata generală de neocupare a co­bo­rât la 12,1%, cel mai scăzut nivel din trimestrul al treilea al lui 2020, iar prime yieldul s-a stabilizat la 7,25%. La nivel regional, Bucureştiul reprezintă 15% din stocul total al capitalelor din Europa Cen­trală şi de Est, piaţă dominată de Varşovia (28%), Budapesta (20%) şi Praga (18%).

„Piaţa îşi regăseşte treptat echilibrul după o perioadă de ajustare, demonstrând rezilienţă în locaţiile prime şi o divergenţă tot mai mare în performanţă între zonele core stabilite şi submarketurile mai perife­rice“ şi „piaţa va rămâne stabilă, dar selectivă, iar noua ofertă, chiriile în creştere şi clădirile de cea mai bună calitate, bine poziţionate, vor capta majoritatea activităţii de leasing“, susţine Vlad Săftoiu, head of research la Cushman & Wakefield Echinox.

CBD-ul, dincolo de pragul de 22 de euro

CBD-ul - cuprins între Piaţa Charles de Gaulle, Piaţa Victoriei şi Universitate - ră­mâ­ne principala zonă de birouri a Capita­lei, cu chirii între 21 şi 22,50 euro/mp/lună (în creştere cu 5% faţă de anul precedent) şi un grad de neocupare de 4,1%. Stocul zonei este de 357.300 mp, iar take-up-ul a urcat la 38.900 mp în 2025, generat în special de companii de servicii profesionale care vânează spaţii în clădiri-reper.

Trei dintre cele mai mari tranzacţii ale anului s-au semnat la The Mark - Deloitte (7.600 mp), WPP (4.500 mp) şi Infosys (3.600 mp), toate reînnoiri. Zona centrală, care include zona Timpuri Noi - Unirii şi o parte din centrul istoric, are cea mai mică rată de neocupare - 3,4% - cu un stoc de 453.000 mp şi chirii de 16-18 euro/mp/lună. Aici a fost semnat pre-lease-ul Adobe pentru U-Center 3 (13.300 mp), iar zona concentrează 104.300 mp din pipeline-ul total al Capitalei - aproape jumătate. Floreasca-Barbu Văcărescu, al doilea cea mai mare subpiaţă din Capitală (589.600 mp), are o vacancy de 8% şi chirii de 15,5-18,5 euro/mp/lună - cele mai mari din afara CBD-ului. Aici, Banca Transilvania s-a extins cu 4.800 mp în Green Court A&C, Leroy Merlin a închiriat 4.000 mp la Floreasca Park, iar Allianz Trade şi-a reînnoit cei 3.500 mp în Oregon Park B.

Zonele principale: Centru-vest - cea mai întinsă, cea mai activă

Zona centru-vest reprezintă cea mai mare concentrare de birouri din Bucureşti, cu un stoc de 629.100 mp şi cel mai activ leasing al anului - 75.200 mp tranzacţionaţi, peste un sfert din totalul Capitalei. Vacancy-ul este însă ridicat - 15,1% - iar chiriile prime se situează între 15,5 şi 17,5 euro/mp/lună. Aici a fost semnată cea mai mare tranzacţie a anului, BCR Erste-The Bridge 1 (24.000 mp), alături de reînnoirea Veeam (5.000 mp în AFI Park 4) şi de închirierea ProCredit Bank (2.500 mp în Business Garden). Zona are şi cel mai tânăr stoc din oraş - 8,1 ani vechime medie. Expoziţiei, deşi cu un stoc relativ tânăr (10,2 ani) şi chirii de 15-16,5 euro/mp/lună, rămâne cu o rată de neocupare ridicată de 23,5%, semn că oferta din proiectele finalizate în ultimii ani depăşeşte încă cererea – aici şi cei de la Atenor au preferat să vândă proiectul de birouri @Expo cu circa 1000 euro/mp. Take-up-ul a fost totuşi semnificativ - 27.700 mp - cu Teleperformance ca cea mai mare tranzacţie (3.300 mp în J8 Office Park) şi Heidelberg cu o reînnoire de 2.200 mp în Bucharest Business Park.

Vlad Săftoiu, head of research la Cushman & Wakefield Echinox

Dimitrie Pompeiu - hub istoric pentru companii din retail, financiar şi FMCG - se confirmă ca alternativă, cu chirii între 11 şi 13 euro/mp/lună şi un vacancy de doar 8,1%. Stocul zonei este de 440.700 mp, iar take-up-ul a atins 39.700 mp, depăşit doar de centru-vest şi Floreasca. Cea mai mare tranzacţie a anului în zonă a fost semnată de Procter & Gamble - 7.000 mp în Yunity Park E - urmată de reînnoirea Salt Bank (3.500 mp) şi închirierea Froo (Zabka, 2.900 mp), ambele în Hermes Business Campus. Submarketul Nord, în proximitatea celor două aeroporturi, are un stoc mai modest (192.700 mp), o vacancy de 15,5% şi chirii de 12-15 euro/mp/lună, cu activitate dominată de reînnoiri din partea ocupanţilor existenţi - cea mai vizibilă fiind cea a Samsung, 3.000 mp în Willbrook Platinum.

Pipera Nord, rată de neocupare de 38%

La capătul opus al pieţei se află Pipera Nord, dominată de clădiri de generaţii mai vechi, care a închis 2025 cu o vacancy de 37,8% - cea mai mare din oraş - şi chirii minime, între 9 şi 11 euro/mp/lună. Take-up-ul a fost simbolic, 6.300 mp, iar cea mai mare tranzacţie din zonă a fost de doar 500 mp, semnată de aSpace în Global City Business Park. Submarketul Est are un vacancy de 20,9%, un stoc redus (51.100 mp) şi chirii de 9-12 euro/mp/lună, fiind dominat de chiriaşi din FMCG şi servicii profesionale - aici TUV SUD Romania s-a extins cu 1.000 mp în Olympia Tower. South, cea mai mică piaţă din Bucureşti (41.800 mp), a încheiat anul cu vacancy de 6,5% şi o singură tranzacţie notabilă - reînnoirea Edenred în City Offices, pentru 2.500 mp. Zona de Vest, în pofida unui stoc de 165.900 mp şi a unei vacancy moderate de 11,8%, a avut cel mai slab leasing al anului - doar 200 mp, semn al unei pieţe stabile cu rotaţie minimă a chiriaşilor pe termen lung din auto şi telecom (Renault, Ericsson, Accenture).

Decalajul de performanţă între zone se reflectă şi în vârsta clădirilor. Zona centru-vest, cu un stoc dominat de campusuri dezvoltate în ultimul deceniu (AFI Park, The Bridge, One Cotroceni Park), are cel mai tânăr stoc - 8,1 ani vechime medie - urmat de Expoziţiei (10,2 ani) şi Floreasca-Barbu Văcărescu (11,4 ani). La capătul opus, Est şi Sud au cel mai vechi stoc - câte 18,7 ani în medie - iar Pipera Nord (16,9 ani) şi Nord (16,3 ani) confirmă corelaţia: cu cât zona e mai veche, cu atât vacancy-ul este mai mare şi chiriile mai mici. Vechimea medie a pieţei bucureştene este de 12,2 ani, ceea ce, în context european, plasează stocul Capitalei printre cele mai tinere - un argument important pentru cererea ESG, având în vedere că sustenabilitatea, eficienţa energetică şi amenajările sunt printre criteriile-cheie ale chiriaşilor.

216.000 mp în construcţie, concentraţi în zonele cu cerere

Reluarea dezvoltărilor confirmă această polarizare. Pipeline-ul aflat în construcţie a urcat la circa 216.000 mp - cel mai înalt nivel din 2021 - distribuit în nouă proiecte ce urmează să fie finalizate între 2026 şi 2028.

Cel mai mare este Timpuri Noi Square 2 (60.000 mp - Vastint, în Center), urmat de ARC Project (30.000 mp - PPF Real Estate, în Centru-Vest), AFI Central Tower (28.000 mp - AFI Europe, redezvoltarea fostei Bucharest Financial Plaza, în Center), Queens Offices (23.000 mp - Speedwell, în Floreasca-Barbu Văcărescu) şi One Technology District (20.600 mp - One United Properties, în Dimitrie Pompeiu). La acestea se adaugă Green Court D (17.000 mp - Globalworth), U-Center 3 (16.300 mp - Forte Partners), Promenada Offices (12.000 mp - NEPI Rockcastle) şi Calea Floreasca 182 (8.700 mp - IDS). Submarketurile Center şi Floreasca-Barbu Văcărescu concentrează împreună 165.000 mp, iar în periferie nu se mai construieşte nimic. Chiriile cerute în proiectele aflate în construcţie variază între 18 şi 22 euro/mp/lună, având în vedere specificaţiile tehnice superioare şi costurile de construcţie mai ridicate.