2026 începe cu prudenţă în piaţa rezidenţială, iar prima jumătate a anului ar putea aduce mai degrabă stagnare decât relansare. Într-un context marcat de taxe mai mari, inflaţie ridicată şi dobânzi încă apăsătoare, Gabriel Blăniţă, reprezentant al Colliers România, spune că piaţa intră într-o etapă în care media nu mai explică suficient, iar diferenţele dintre segmente devin tot mai mari.

Începutul de an ne găseşte într-o perioadă cu foarte multă prudenţă şi din partea cumpărătorilor, dar şi din partea chiriaşilor, a proprietarilor şi a dezvoltatorilor”, a spus Gabriel Blăniţă, Director Valuation & Advisory Services, Colliers România în cadrul unei ediţii recente a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Potrivit lui, piaţa rezidenţială trebuie citită în strânsă legătură cu mersul economiei, pentru că principala sursă de finanţare a achiziţiilor rămâne venitul populaţiei. Iar după mai multe runde de creşteri de taxe şi impozite, consumul încetineşte, iar acest lucru se vede şi în imobiliare. Blăniţă aminteşte că luna iulie a anului trecut a fost vârful de activitate pentru piaţă, după care majorarea TVA la locuinţele noi a schimbat dinamica.

Din august şi până la finalul anului, tranzacţiile au intrat pe o pantă descendentă, iar începutul lui 2026 nu a adus o schimbare de ritm. „Am văzut o scădere foarte puternică în ianuarie pe ceea ce înseamnă vânzări atât la nivel naţional, cât şi în Bucureşti.” Chiar dacă o singură lună nu defineşte o direcţie anuală, el se aşteaptă ca cel puţin prima parte a anului să rămână sub semnul prudenţei. Explicaţia ţine în primul rând de puterea de cumpărare, care s-a erodat în ultimele luni. „Am avut câţiva ani consecutivi în care salariile au crescut mai repede decât inflaţia, însă în ultimele şapte luni nu mai putem spune acest lucru.”

Când puterea de cumpărare scade, spune el, oamenii fie consumă mai puţin, fie încearcă să economisească mai mult, iar acest comportament se transferă firesc şi în piaţa rezidenţială, unde deciziile implică sume de ordinul zecilor sau sutelor de mii de euro. Întrebarea care domină discuţiile rămâne, însă, aceeaşi: vor scădea sau nu preţurile? Răspunsul lui Gabriel Blăniţă este mai nuanţat decât un simplu „da” sau „nu”. El spune că preţurile urmează destul de fidel două traiectorii: salariul real şi numărul de locuri de muncă, iar un indicator care le combină pe ambele este masa salarială. Or, aceasta a intrat în teritoriu negativ, în condiţiile în care inflaţia depăşeşte creşterea salariilor, iar numărul de angajaţi din economie a început să scadă uşor.

Cu toate acestea, contextul actual nu seamănă nici cu 2008, nici cu şocul din pandemie, astfel că o scădere generalizată a preţurilor nu pare scenariul de bază. „Asta nu înseamnă că scăderile de preţuri nu pot exista”, explică el. De altfel, după creşterea TVA de anul trecut, costul nu a fost transferat integral către cumpărătorul final. În zonele unde oferta de locuinţe noi este limitată, iar cererea rămâne solidă, cum sunt anumite zone centrale din marile oraşe sau proximitatea metroului în Bucureşti, dezvoltatorii au reuşit să mute aproape integral costul către cumpărători. În schimb, în zonele periferice sau în pieţele unde există mai multe proiecte concurente, o parte din cost a fost absorbită de dezvoltatori, prin reducerea marjelor. „Pentru locuinţele de sub 120.000 de euro vorbim de o creştere de la 9% TVA la 21%, adică peste 10% în preţul final.

Or nu am văzut la nivelul întregului an o asemenea creştere, ceea ce înseamnă că nu a fost transferat în totalitate acest cost.” De aici şi concluzia lui: 2026 va fi mai degrabă un an mixt, cu o primă jumătate dominată de stagnare, cu mai puţine tranzacţii şi cu evoluţii divergente în funcţie de zonă şi de tipul de produs. Acolo unde oferta este redusă şi cererea rămâne puternică, preţurile pot continua să urce. Acolo unde concurenţa între proiecte este mare, pot apărea şi ajustări.

În a doua parte a anului, tabloul s-ar putea schimba. Gabriel Blăniţă se aşteaptă ca, începând cu luna iulie, inflaţia să intre pe o traiectorie descendentă, iar odată cu aceasta să apară premise pentru reducerea dobânzilor. „Nu vedem încă motive de euforie pentru a doua parte a anului, dar vedem anumite motive de optimism.” Dacă ajustarea bugetară continuă şi investitorii îşi păstrează încrederea în direcţia fiscală a României, scăderea costului împrumuturilor ar putea susţine o relansare a consumului şi, implicit, a pieţei rezidenţiale. În ceea ce priveşte momentul cumpărării, Gabriel Blăniţă evită reţetele universale.

El face însă o distincţie clară între nevoia de locuire şi achiziţia investiţională. Pentru cine cumpără ca să locuiască, momentul optim este cel în care îşi permite locuinţa care răspunde cel mai bine nevoilor sale. „Să aştepţi un anumit moment pentru o nevoie de locuire nu este neapărat ceva care maximizează, într-un final, calitatea vieţii.” În schimb, pentru investiţii, criteriile trebuie să fie altele: randamentul din chirie, potenţialul de apreciere şi costul de oportunitate al aşteptării. Blăniţă atrage atenţia că randamentele din chirii nu mai sunt cele de acum câţiva ani. „Nu mai vorbim aici de acele randamente de 7-10%, ci mai degrabă între 3 şi 5%.” Mulţi investitori se bazează, de fapt, pe aprecierea de capital, iar aici argumentul lui este că aşteptarea prelungită poate însemna ratarea unor ani de creştere. Exemplul Bucureştiului este relevant: în ultimii cinci-şase ani, preţurile au crescut cu circa 60%, iar în alte oraşe mari chiar cu 70-80%, în timp ce în Cluj s-au dublat. Diferenţele dintre segmentele pieţei devin, în schimb, tot mai importante.

Cele mai afectate de scăderea cererii sunt locuinţele accesibile, acolo unde cumpărătorii depind de finanţare bancară. În zonele centrale sau pe segmentul mai scump, presiunile sunt mai mici, iar cererea rezistă mai bine. În paralel, se adânceşte şi diferenţa dintre locuinţele noi şi cele vechi. Costurile de construcţie au crescut puternic, forţa de muncă s-a scumpit, iar noile standarde tehnice au ridicat şi ele nivelul de investiţie. „Dacă am dezvolta acelaşi proiect identic cu unul construit acum cinci ani, costul ar fi astăzi cu 60-80% mai mare.” Pe lângă cost, intră tot mai mult în discuţie şi eficienţa energetică.

Blăniţă spune că noile construcţii vin cu standarde mai bune, unele vizibile, altele invizibile pentru cumpărător, dar toate cu impact în costul de exploatare. „Pe lângă preţ sau chirie, atunci când ne uităm la apartamente ne vom interesa din ce în ce mai mult şi cât ne costă o lună de întreţinere vara sau iarna.” În cazul locuinţelor vechi, mai ales al celor racordate la sisteme centralizate, eliminarea treptată a subvenţiilor şi liberalizarea preţurilor la utilităţi pot schimba radical ecuaţia costului total de locuire. Şi dezvoltatorii au început să răspundă acestor noi exigenţe. Potrivit lui Gabriel Blăniţă, în proiectele noi se vede deja o creştere a calităţii construcţiei şi o atenţie mai mare la eficienţa energetică, inclusiv prin integrarea panourilor solare sau a altor soluţii care reduc costurile în spaţiile comune. În acelaşi timp, disponibilitatea de plată a cumpărătorilor rămâne limitată, mai ales pentru cei care depind de credit.

Aproximativ 55% dintre tranzacţii se fac prin finanţare ipotecară, însă dobânzile variabile de circa 8% pun în continuare presiune pe accesibilitate. Comparativ cu alte pieţe din regiune, România nu este un caz izolat. Blăniţă spune că dobânzile sunt relativ aliniate cu cele din Polonia sau Ungaria, iar legătura dintre scăderea dobânzilor şi creşterea preţurilor s-a văzut deja foarte clar în aceste pieţe. Exemplul Ungariei este relevant: după introducerea unei măsuri care a fixat dobânda pentru anumite credite la 3%, preţurile locuinţelor au urcat cu 10-15% în doar câteva luni.

Cu alte cuvinte, scăderea dobânzilor poate aduce rapid mai multă cerere, dar şi preţuri mai mari. Dacă ne uităm la nivelul preţurilor, România rămâne încă sub multe dintre capitalele şi marile oraşe din regiune. În Bucureşti, media pentru apartamentele noi este în jur de 2.300 euro/mp, în timp ce în oraşe mari din Polonia se discută frecvent despre 3.000-4.500 euro/mp, iar în Budapesta despre niveluri de peste 4.000 euro/mp. Totuşi, şi aici media devine din ce în ce mai puţin relevantă, pentru că piaţa este mult mai segmentată: de la proiecte periferice la 1.500 euro/mp până la dezvoltări premium sau boutique care depăşesc 5.000 euro/mp.

Carte de vizită Gabriel Blăniţă, Director, Capital Markets, Living Services Valuation and Advisory Services, Colliers Romania:

1. Şi-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren şi a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultăţii de Finanţe, Asigurări, Bănci şi Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Economice din Bucureşti, unde a obţinut o diplomă de licenţă în Finanţe în 2011. De asemenea, deţine un master în management bancar, finalizat în 2013.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniţă, Director, Capital Markets, Living Services Valuation and Advisory Services, Colliers Romania:

1. Când ar fi momentul potrivit pentru a cumpăra o locuinţă: acum, în prima parte a anului, sau în a doua parte, dacă dobânzile vor scădea?

Este o întrebare pe care o primim des. Chiar dacă nu facem recomandări legate de momentul exact al achiziţiei, ceea ce spun cel mai des este că momentul potrivit este atunci când îţi permiţi locuinţa care răspunde cel mai bine nevoilor tale. Să aştepţi un anumit moment pentru o nevoie de locuire nu este neapărat ceva care maximizează, în final, calitatea vieţii. Pentru că aici vorbim despre două lucruri diferite: nevoia de locuire şi investiţia. Dacă vorbim de nevoia de locuire, aceasta apare de regulă atunci când familia se extinde, când ne schimbăm locul de muncă sau când veniturile noastre se modifică. Aceste lucruri influenţează nevoia de locuire: avem nevoie de o casă mai mare sau de o locuinţă într-o altă zonă a oraşului. În momentul în care ne permitem ceea ce ne dorim, acela este cel mai bun moment pentru a face achiziţia. Dacă ne uităm însă la investiţii, trebuie să gândim în termeni de randament şi să vedem unde putem obţine cel mai bun randament, fie din închiriere, fie din aprecierea de capital. Similar cu bursa de valori, dacă aştepţi foarte mult o scădere de preţ pentru a cumpăra mai ieftin, există riscul să ratezi alte oportunităţi de creştere.

2. Ce trenduri observi în locuinţele noi construite de dezvoltatori?

Dacă ne uităm la ce se construieşte astăzi, vedem în primul rând o creştere a calităţii construcţiilor. Observăm tot mai multe elemente de eficienţă energetică şi din ce în ce mai multe proiecte includ panouri solare care susţin o parte din consumul energetic al spaţiilor comune sau, în unele cazuri, încălzirea apei menajere. În acelaşi timp, vedem o disponibilitate de plată destul de limitată, în special pentru cei care se finanţează prin credit. Aproximativ 55% dintre locuinţe sunt cumpărate prin credit ipotecar, iar aproape jumătate dintre tranzacţii se fac încă cu banii jos. Asta înseamnă, pe de o parte, că există resurse financiare pentru unii cumpărători, dar şi că dobânzile sunt încă destul de mari pentru ca mai mulţi oameni să se încadreze la un credit ipotecar. Dobânzile variabile sunt în jur de 8%, iar chiar dacă dobânda fixă poate ajunge la 4,6–4,9% pentru o perioadă de trei până la cinci ani, în calculul sumei maxime pe care o putem împrumuta se ia în considerare dobânda variabilă. De aceea, chiar dacă rata fixă poate părea accesibilă, mulţi nu se încadrează la credit. Dobânzile de 8% sunt încă ridicate pentru achiziţiile imobiliare. Cererea bazată pe credit ipotecar a crescut foarte mult când dobânzile erau sub 5%, dar cât timp dobânzile rămân ridicate nu ne aşteptăm la schimbări majore. De aici apare uneori impresia că oamenii cumpără locuinţe cash, dar în realitate mulţi dintre cei care ar avea nevoie de credit nu se mai încadrează.

3. Cum se compară dobânzile şi preţurile locuinţelor din România cu alte pieţe europene?

Dobânzile sunt strâns legate de inflaţie şi de dobânda Băncii Naţionale. Din acest punct de vedere, România este relativ aliniată cu ţările din regiune, precum Ungaria şi Polonia. În acelaşi timp, inflaţia de aproape 10% face ca apetitul pentru finanţare din partea persoanelor fizice să fie destul de limitat. În ultimii ani, dobânzile din România au fost relativ similare cu cele din Ungaria sau Polonia, uneori chiar puţin mai mici. În Ungaria, de exemplu, dobânzile au ajuns şi la 10–12% pentru creditele ipotecare cu dobândă variabilă. În Polonia am văzut perioade cu dobânzi de 8–10%, chiar dacă acum sunt puţin mai mici decât în România, unde sunt în jur de 8%. Ungaria oferă şi un exemplu clar despre ce se întâmplă când dobânzile scad. Anul trecut a fost introdusă o măsură prin care dobânda la creditele ipotecare pentru anumite achiziţii a fost fixată la 3%, iar în doar câteva luni preţurile locuinţelor au crescut cu 10–15%. Cu alte cuvinte, scăderea dobânzilor şi creşterea preţurilor merg aproape mână în mână. Dacă aştepţi să scadă dobânzile, este posibil să crească preţurile. Dacă cumperi când preţurile sunt mai mici, este posibil ca dobânzile să fie mai mari. Din nou, depinde dacă vorbim despre nevoia de locuire sau despre investiţie. România este destul de aliniată cu ţările din regiune în ceea ce priveşte dobânzile şi efectele lor asupra pieţei, însă la nivelul preţurilor există încă diferenţe.