Un sistem de evaluare imobiliară deconectat de piaţă blochează creditarea, descurajează investiţiile diasporei şi ţine piaţa ipotecară la coada Europei.

Un român stabilit în Marea Britanie decide să-şi construiască o casă pe un teren pe care îl deţine într-o comună din sudul Transilvaniei. Are venit stabil, contract permanent, istoric de creditare curat. Aplică pentru un credit ipotecar de construcţie la o bancă din România.

Răspunsul: avans de 40% din valoarea construcţiei. Dar valoarea construcţiei nu poate fi cunoscută cu precizie până la finalizare — tot ce există în acel moment este o estimare a arhitectului. Banca cere deci 40% dintr-o sumă aproximativă, pentru un activ care nu există încă fizic. Dacă ar fi aplicat cu un co-debitor din România, avansul scădea la 15%. Dacă ar fi avut venituri din România, putea găsi oferte cu 5%. Acelaşi produs bancar, aceeaşi proprietate — condiţii radical diferite.

În alte cazuri, banca solicită o proprietate suplimentară drept garanţie — de regulă deţinută de un membru al familiei din România. Cine nu are familie în ţară sau o proprietate de pus gaj este, practic, descurajat să cumpere, să construiască sau să investească. Acelaşi produs bancar poate cere 15% avans sau 5% avans altcuiva — diferenţa nu reflectă riscul real, ci rigiditatea sistemului de evaluare.

Dar problema nu se opreşte la condiţii. Evaluarea proprietăţii nu se poate face decât prin evaluatori agreaţi de bancă. Dacă solicitantul contestă rezultatul, poate plăti un al doilea evaluator — pe care banca poate să-l ignore. Întregul proces de creditare se bazează pe o evaluare pe care solicitantul nu o controlează şi pe grile notariale pe care nimeni nu le verifică.

Problema sistemică: grilele notariale deconectate de piaţă

Situaţia descrisă nu este un caz izolat. Este consecinţa unui sistem de evaluare imobiliară construit pe date care nu reflectă piaţa.

În România, tranzacţiile imobiliare se raportează la grilele notariale — tabele de valori pe metru pătrat, stabilite de camerele notariale. Camera Notarilor Publici Bucureşti recunoaşte explicit că aceste evaluări „nu reprezintă valorile de circulaţie ale imobilelor." Cu alte cuvinte, nici instituţia care le produce nu pretinde că reflectă realitatea. Diferenţele dintre grilă şi piaţă pot ajunge la 30% pentru apartamente şi până la 300% pentru case — în special în zonele rurale şi periurbane, acolo unde piaţa imobiliară e cel mai puţin documentată.

Băncile acordă credite pe baza acestor evaluări. Evaluatorii agreaţi de bancă lucrează cu aceleaşi grile. Rezultatul: un circuit închis în care nimeni nu are interesul să corecteze valorile. Banca minimizează riscul subevaluând. Notarul colectează taxe pe valori mici. Proprietarul declară valori mici ca să plătească impozite mici. Singura parte care pierde este cel care vrea să folosească proprietatea ca instrument financiar — exact ce ar trebui să facă o piaţă funcţională.

Conform raportului BNR asupra stabilităţii financiare din decembrie 2025, România se află pe ultimul loc în Uniunea Europeană la ponderea activelor sectorului bancar în PIB — 49,7%, faţă de o medie europeană de 210,4%. Creditul către sectorul real reprezintă doar 26,7% din PIB. Nu e doar o statistică — e semnalul unei pieţe financiare care nu are infrastructura de date necesară ca să funcţioneze normal.

Iar paradoxul: gospodăriile româneşti au cel mai scăzut nivel de îndatorare din Europa Centrală şi de Est — doar 17,8% din PIB, conform datelor Erste Research. Asta nu înseamnă că românii nu vor credite. Înseamnă că sistemul nu-i serveşte. Există cerere reală — oameni cu venituri stabile, teren în proprietate, intenţie de construcţie — cărora li se cere 40% avans pentru că banca nu are un instrument credibil de evaluare. Fiecare solicitant respins sau descurajat este un client pierdut şi o tranzacţie care nu se întâmplă. La scară largă, e o piaţă neexploatată pe care nicio bancă nu o accesează — nu pentru că riscul e prea mare, ci pentru că datele sunt prea proaste.

Cine plăteşte costul

Băncile pierd de două ori. Pierd clienţi pe care îi resping din cauza unor evaluări în care nici ele nu au încredere. Şi pierd marjă pe creditele pe care le acordă — pentru că subevaluarea sistematică a garanţiilor le obligă să ceară avansuri mai mari şi să aplice prime de risc care nu reflectă riscul real, ci lipsa de date. Într-o piaţă cu evaluări transparente, o parte din aceşti clienţi ar fi eligibili. Dar fără o infrastructură de evaluare credibilă, prudenţa bancară se transformă în barieră de acces.

Dezvoltatorii mici şi medii sunt cei mai afectaţi. Fără acces la creditare bancară în condiţii rezonabile, dezvoltatorul mic depinde de capital propriu sau de investitori privaţi. Asta înseamnă proiecte mai puţine, mai lente, concentrate în pieţele unde evaluările sunt mai previzibile — adică Bucureşti şi câteva oraşe mari. Restul ţării rămâne fără ofertă de locuinţe noi, nu pentru că nu există cerere, ci pentru că sistemul financiar nu poate evalua corect activele din acele zone.

Diaspora trimite anual aproape 7 miliarde de euro în România — conform BNR, peste 60 de miliarde între 2013 şi 2025, de două ori mai mult decât valoarea iniţială a PNRR. Aproape jumătate din aceşti bani vin din Regatul Unit şi Germania, de la oameni cu venituri stabile şi capacitate reală de investiţie. Mulţi vor să construiască, să cumpere, să investească acasă. Dar când sistemul bancar le cere 40% avans şi nu le poate evalua proprietatea în mod credibil, banii rămân în conturile din străinătate. Remitenţele sunt consum — nu devin investiţie.

Soluţia există — şi nu necesită o reformă fiscală

Soluţia nu e teoretică — e implementată deja în alte state membre UE. Estonia foloseşte din 2001 un sistem de evaluare automată a proprietăţilor (CAMA — Computer Assisted Mass Appraisal) care produce evaluări publice, transparente şi actualizate periodic. Danemarca face evaluări masive ale terenurilor de peste un secol. Lituania a introdus un sistem similar după 2010. În toate aceste ţări, băncile, contribuabilii şi administraţiile locale lucrează cu aceleaşi date — nu cu grile paralele care nu reflectă realitatea.

România are deja vehiculul: e-Proprietatea, prevăzut în Jalonul 237 din PNRR, cu obiectivul declarat de a crea un sistem naţional de evaluare la valoarea de piaţă. Dar un sistem de evaluare la valoarea de piaţă nu înseamnă automat un sistem funcţional. Dacă evaluarea rămâne bazată pe aceleaşi grile notariale, digitalizezi o ficţiune — nu o corectezi. Ce lipseşte este componenta de evaluare automată: un motor CAMA care să producă valori pe baza tranzacţiilor reale, a caracteristicilor terenului şi a infrastructurii din zonă.

Un astfel de sistem ar schimba fundamental piaţa de creditare. Băncile ar avea un indice de referinţă public şi verificabil. Evaluatorii ar lucra cu date reale, nu cu tabele fixe. Solicitanţii de credit — fie ei dezvoltatori, cumpărători sau membri ai diasporei — ar fi evaluaţi pe baza valorii reale a proprietăţii, nu pe baza unui sistem opac pe care nimeni nu-l verifică.

Ce ar trebui să se întâmple concret

Trei lucruri ar putea debloca situaţia. Primul: ordinul ministrului care va stabili regulile de funcţionare ale e-Proprietatea este în curs de elaborare. Includerea unei componente CAMA în acest ordin ar transforma un exerciţiu de digitalizare într-o reformă reală a evaluării imobiliare. Al doilea: un proiect-pilot în 5-10 comune şi 2-3 oraşe mici, finanţat din PNRR, pe 18 luni, ar putea testa evaluarea automată în context românesc şi produce date reale — nu simulări. Al treilea: un dialog între BNR, Asociaţia Română a Băncilor şi ANCPI privind utilizarea datelor CAMA ca referinţă în procesul de creditare. Fără acest pas, evaluările noi rămân un exerciţiu academic.

Niciuna dintre aceste măsuri nu necesită o reformă fiscală. Nu cresc impozitele. Nu schimbă Codul Fiscal. Cer doar ca statul să producă date corecte despre proprietăţi — ceva ce Estonia face de un sfert de secol.

România trimite miliarde de euro în spaţiul european prin forţa de muncă a diasporei. O parte din aceşti bani vor să se întoarcă — sub formă de case, investiţii, activitate economică. Dar se lovesc de un sistem care nu ştie cât valorează un teren. Atâta timp cât piaţa de creditare funcţionează pe baza unor ficţiuni contabile, investiţia rămâne o decizie de curaj, nu de calcul.

Florin Dumitru este analist de date, stabilit în Marea Britanie. Publică pe teme de reformă fiscală, evaluare imobiliară şi digitalizare în România. Articolele sale au apărut pe Contributors.ro.

Surse:

Camera Notarilor Publici Bucureşti — Studiile de piaţă privind valorile minime imobiliare (cnpb.ro)

Banca Naţională a României — Raport asupra stabilităţii financiare, decembrie 2025 (bnr.ro)

Cristian Popa, membru CA al BNR — Analiză privind remiterile diasporei, decembrie 2025 (LinkedIn / Agerpres)

Erste Research — Nivel de îndatorare a gospodăriilor în ECE (via Curs de Guvernare)

Analiza Blitz / Financiarul — Diferenţe între grilele notariale şi preţurile de piaţă