Cererea totală de spaţii de birouri din Capitală a marcat în S1/2020 o scădere cu aproape 28%, până la puţin peste 124.000 de metri pătraţi, în timp ce cererea nouă s-a redus la jumătate, sub 45.000 de metri pătraţi, arată datele Colliers International.

La nivelul ţării, noile spaţii de birouri livrate în prima jumătate a anului au fost de aproape 105.000 de metri pătraţi, consultanţii Colliers International estimând o stagnare la nivelul contractelor noi, cu excepţia companiilor care sunt presate să se mute sau să se extindă, în contextul în care reprezentanţii acestora nu au claritate asupra modului în care se va desfăşura activitatea angajaţilor în viitor sau asupra modului în care va evolua businessul.

În ceea ce priveşte activitatea de construcţie din piaţa de birouri, experţiiColliers menţionează că  aceastaa continuat aproape normal în primăvară, chiar şi în contextul blocajului generat de pandemie, şi că nu există întârzieri majore pentru clădirile planificate să se finalizeze în 2020, cu un potenţial de livrare a aproximativ 230.000 de metri pătraţi de spaţii, în principal deja contractate integral sau în cea mai mare parte pre-închiriate.

Din cei aproape 105.000 de metri pătraţi de spaţii moderne de birouri livraţi în S1/2020, cea mai mare parte s-a realizat în T1/2020. Două treimi din suprafaţa totală livrată vine din proiectul Ana Tower şi din faza a treia a proiectului Campus al Globalworth.

„Scăderea cererii noi începe abia acum să se facă simţită, al doilea trimestru al anului înregistrând una dintre cele mai mici cifre ale acestui ciclu - doar 16.000 de metri pătraţi. Deşi primul semestru nu arată deloc rău, există încă o inerţie mare în joc şi, în plus, pe baza experienţei noastre, discuţiile pe marginea viitoarelor contracte de închiriere nu merg deloc într-un ritm bun. A doua jumătate a anului ar putea aduce, aşadar, o încetinire suplimentară a activităţii de închiriere a spaţiilor de birouri”, spune Sebastian Dragomir, Partner & Head of Office Advisory în cadrul Colliers International.

Pe lângă scăderea cererii în contextul în care companiile trebuie să facă faţă incertitudinilor, un alt aspect care ar putea pune presiune asupra cererii viitoare ar putea fi creşterea suprafeţelor aflate la  subînchiriere. Acest lucru vine din faptul că unele companii care s-au mutat în ultimii ani au închiriat şi un spaţiu suplimentar care să acopere nevoia în cazul în care continuă angajările şi extinderea businessului; acum, când aceste planuri par să nu mai fie fezabile, e posibil să devină disponibile destul de multe spaţii pentru subînchiriere. În plus, munca de acasă, fie câteva zile pe săptămână sau în regim permanent (în perioada aceasta de stare de alertă), ar putea de asemenea contribui la creşterea disponibilităţii unor spaţii ocupate anterior.

Până în prezent nu s-au observat modificări majore în ceea ce priveşte chiriile, însă consultanţii Colliers International apreciază că este posibil să apară schimbări. Pe termen scurt, există mai multe aspecte care influenţează evoluţia chiriilor: în primul rând, întrucât chiriaşii ar putea să nu fie deschişi la mutări, pe fondul costurilor aferente, iar proprietarii actuali ar putea să nu fie la fel de flexibili să ofere chirii mai mici; între timp, companiile care doresc să ocupe noi spaţii (prin relocare sau cerere nouă) vor motiva probabil proprietariii să fie sensibil mai generoşi (în special prin stimulente/gratuităţi, mai degrabă decât cu reducerea chiriei contractuale). De asemenea, există destul de multe spaţii mari, complet echipate, disponibile pentru subînchiriere la chirii competitive.

”În general, presiunile pe chirii par să crească, cu argumente pentru o evoluţie în acelaşi sens şi pe termen mai lung. Între timp, rata de neocupare a continuat să crească în prima jumătate a lui 2020, ajungând la sfârşitul lunii iunie la 11,25%, cu un punct procentual mai mare decât la sfârşitul lui 2019, majoritatea segmentelor de piaţă importante înregistrând o creştere a spaţiilor disponibile, cu excepţia zonelor Centru Vest (scădere modestă) şi Dimitrie Pompeiu (stagnare)”, explică Sebastian Dragomir.

O observaţie importantă este că, fără clădirile de birouri din zona Pipera Nord şi cele de clasă B, rata de neocupare e la un nivel confortabil, de sub 10% în cazul clădirilor de birouri de clasă A. Pe de altă parte, considerând situaţia actuală, cererea pentru închirierea de spaţii de birouri s-ar putea diminua în perioada următoare, la fel ca şi presiunea pe chirii. Rata de neocupare va urca probabil la 13-14% până la sfârşitul anului, cererea totală pentru 2020 stabilizându-se în jurul a 200.000 de metri pătraţi, aproape la jumătate faţă de 2019 şi sub media de 300.000 de metri pătraţi estimaţi iniţial pentru acest an. Din cauza creşterii timpului necesar pentru negocierea tranzacţiilor, dificultăţilor de călătorie a decidenţilor din companiile internaţionale, dar şi a incertitudinilor care ar putea să persiste şi anul viitor, 2021 s-ar putea să nu fie un an excepţional, dar ar putea totuşi să surprindă în sens pozitiv dacă revenirea accelerează, indicatorii de pe piaţa muncii oferind deocamdată perspective încurajatoare.

Deşi este posibil ca anul viitor să nu aducă prea multe schimbări, deoarece majoritatea companiilor nu se vor extinde şi nici nu vor lua decizii pe termen scurt, consultanţii Colliers International prevăd că piaţa de birouri nu va mai arăta la fel după criza „sanitară”. Munca de acasă la scară largă va continua în companii, iar câteva zile pe săptămână de lucru remote oferite angajaţilor, împreună cu o optimizare a spaţiului închiriat, ar putea să conducă la o reducere a spaţiului necesar pentru birouri în viitor. Există totuşi câteva argumente care, cel puţin pentru unii angajatori, explică nevoia de mai mult spaţiu (de exemplu, dorinţa de a avea şi în pandemie un birou pentru toti angajaţii, ceea ce necesită de fapt închirierea de spaţii suplimentare, mai ales dacă acest lucru este solicitat de către compania mamă). Mai mult, munca de acasă nu poate înlocui pe deplin importanţa pe care o au birourile, ca mediu pentru construirea de echipe, mentorat şi cultura corporativă.