Peste doua sute de milioane de euro pentru un complex ce va fi gata peste un an. Este cea mai mare tranzactie de pana acum de pe piata imobiliara autohtona, in urma careia fondul de investitii austriac Immoeast va deveni proprietarul complexului comercial Polus Center din Cluj, dezvoltat de TriGranit. Aceasta afacere, ca si altele similare incheiate in ultimele luni, au aratat ca piata investitiilor s-a mutat treptat de la achizitia de cladiri terminate la preluarea imobilelor in dezvoltare.

Tendinta din acest an se va accentua in 2007. Analistii apreciaza ca accentul va pica anul viitor pe contractele de tip forward purchase - adica proiectul va fi dezvoltat din fondurile cumparatorului, care devine treptat, in functie de evolutia lucrarilor si de ocuparea spatiilor, proprietar (cum este si cazul Polus Center). "Toate achizitiile vor fi de tip forward purchase, pentru ca nu mai sunt suficiente cladiri, iar numarul investitorilor este in continua crestere", apreciaza Radu Lucianu, partener al firmei imobiliare Eurisko.

Este deja evident ca numarul cladirilor ce pot fi achizitionate este net inferior numarului de investitori interesati. Iar fiecare dintre acestia a alocat Romaniei fonduri de zeci, chiar sute de milioane de euro. Ceea ce inseamna ca sunt dispusi sa investeasca in mai multe proiecte. "Negociem in prezent trei-patru achizitii", nu este deloc o declaratie singulara in randul managerilor de fonduri.

De cealalta parte, dezvoltatorii sunt asaltati de oferte. "Suntem in contact cu toate fondurile de pe piata", spune Teodor Pop, director in cadrul companiei de dezvoltare imobiliara RED Management Capital. Firma a anuntat proiecte de aproape 400 mil. euro in mai multe orase din tara. Unul dintre acestea, Trident Plaza din Constanta, in valoare de 100-120 mil. euro, a fost deja "acontat" de Immoeast, care va asigura finantarea si va prelua complexul la finele constructiei.

Pe piata din Romania sunt deja prezente mai mult de 20 de fonduri de investitii specializate in real estate. Cateva dintre acestea au deja portofolii de mai multe sute de milioane de euro. Cele mai active au fost fondurile austriece, precum Immoeast (divizia de investitii in Europa de Est a Immofinanz, cel mai mare fond imobiliar din Austria), Europolis sau Sparkassen (controlat de grupul bancar Erste). Dar vin din urma foarte puternic fonduri britanice, precum Equest Balkan, North Real Estate sau European Convergence.

Aglomeratia s-a transpus intr-un val de achizitii, in urma carora imobile mai mici sau mai mari si-au schimbat proprietarii. Apoi, dupa ce au cumparat aproape tot ce le-a starnit interesul, fondurile de investitii au migrat catre achizitii de proiecte in faza de dezvoltare. Nu sunt insa ignorate nici cladirile existente. Mai bine zis, cladirile ce vor fi gata la data semnarii contractelor de vanzare, pentru ca - potrivit celor care activeaza in piata imobiliara - in prezent se discuta preluarea cladirilor ce vor fi terminate in 2007.

In acest an, volumul total al achizitiilor s-a apropiat de un miliard de euro. "Anul viitor vom depasi cu mult pragul miliardului", spune Bogdan Georgescu, director general al companiei imobiliare Colliers International. El crede ca in 2007 vor fi cel putin 25 de tranzactii, multe dintre ele de peste 100 mil. euro. Radu Lucianu estimeaza ca "volumul total al investitiilor imobiliare se va tripla anul viitor". Altfel spus, in real estate se vor investi anul viitor trei miliarde de euro, in achizitii de proiecte, dar si in noi constructii. "Probabil ca mai mult de jumatate vor fi tranzactii", apreciaza reprezentantul Eurisko.

Stefan Gheorghiu, reprezentantul Europolis in Romania, este mult mai precaut. "Se pot intampla atat de multe lucruri in real estate, incat evit sa spun cat vom investi in continuare." Potrivit unor surse din piata citate de ZF, Europolis ar fi in discutii pentru preluarea unui complex dezvoltat de italienii de la Cefin, grup cu care fondul austriac colaboreaza deja in cadrul Cefin Logistic Park.

In pofida interesului extraordinar al investitorilor, in proprietatea dezvoltatorilor au mai ramas cateva imobile extrem de "curtate". Imobilul de birouri America House - dezvoltat de GTC in Piata Victoriei din Bucuresti - este unul dintre ele, potrivit lui Shimon Galon, directorul GTC Romania. El spunea recent ca a primit foarte multe oferte, dar ca nu intentioneaza sa vanda. De asemenea, investitorii oferteaza si primele doua mall-uri din Bucuresti - Bucuresti Mall si Plaza Romania, construite de turcii de la Anchor Grup.

Lupta in oferte a dus in ultimul an la o scadere accentuata a randamentelor anuale - asa-numitele yield-uri, in functie de care se stabileste suma totala ce se plateste pentru achizitia unui proiect imobiliar. Anul acesta yield-ul a coborat, potrivit unor surse din piata, sub 7% in cazul anumitor tranzactii. La aceasta valoare, piata imobiliara romaneasca este deja comparabila cu piete mult mai avansate din Europa Centrala si de Est, precum Polonia sau Cehia. Mai mult, astfel de randamente se pot obtine si pe piete mult mai stabile. "Sparkassen a cumparat recent active in Germania la un yield de circa 7%", spune Claudiu Negrisan, country manager al fondului de investitii imobiliare controlat de grupul Erste. El spune ca Sparkassen nu va accepta in Romania un randament mai mic de 7%. "Ar fi ilogic sa luam aici, cand putem obtine acelasi profit pe piete mult mai dezvoltate", sustine Negrisan.

Pana acum, Sparkassen s-a implicat in trei proiecte pe piata romaneasca: preluarea hotelului Novotel din Bucuresti si doua proiecte aflate in dezvoltare - mall-ul Sun Plaza din sudul Capitalei si o cladire de birouri in Piata Victoriei. Cele trei investitii - in valoare cumulata de 250 mil. euro - vor aduce, potrivit proiectiilor, randamente de 10%.

Comparativ cu alte piete din regiune, chiriile sunt mari in Romania si, pe termen mediu - odata cu dezvoltarea unui numar mare de proiecte -, vor mai scadea. Ca urmare, randamentele de acum nu vor fi mentinute. Pana acum, pe piata imobiliara romaneasca, in mai toate segmentele, a fost un dezechilibru intre cerere si oferta. Dar, in ultima perioada, interesul pentru dezvoltari de anvergura a crescut exponential, ceea ce inseamna ca peste cativa ani oferta nu va mai fi in inferioritate, iar "chiriasii vor dicta atunci preturile si conditiile", apreciaza Negrisan.

"In maximum 24 de luni vom avea un esec de proportii - o cladire importanta care nu va fi inchiriata. Si atunci fondurile isi vor pune intrebari", crede managerul Sparkassen. De aceeasi parere este si Teodor Pop. El considera ca un esec va conduce rapid la stabilizarea pietei de investitii.

Pana la primul esec, oamenii din real estate apreciaza ca anul viitor va fi si mai atractiv pentru investitorii de portofoliu. Desi competitia intre ei va fi din ce in ce mai stransa, ceea ce s-ar putea traduce intr-o noua scadere a randamentelor, numarul mare de proiecte le va oferi mai multe oportunitati de investitii. Iar cele mai multe vor fi facute cu mult inainte de finalizarea constructiei.