Piaţa rezidenţială din marile oraşe ale României a încheiat 2025 cu diferenţe tot mai mari între principalele centre urbane. În timp ce în Bucureşti numărul locuinţelor noi finalizate a stagnat, iar regiunea Bucureşti-Ilfov a rămas pe creştere, Cluj-Napoca şi Braşov, cele mai scumpe două oraşe din ţară din perspectiva preţurilor locuinţelor, au ajuns la cele mai reduse niveluri ale livrărilor din ultimul deceniu, potrivit datelor INS analizate de Storia.

La nivel naţional, aproximativ 59.000 de locuinţe noi au fost finalizate în 2025, în scădere cu 3,1% faţă de anul precedent. Bucureştiul a contribuit cu aproape 9.400 de unităţi, practic la acelaşi nivel cu 2024, diferenţa fiind de numai 20 de locuinţe. În Ilfov, în schimb, livrările au crescut cu 4,4%, la peste 7.900 de unităţi. Astfel, Bucureşti-Ilfov a ajuns la aproape 17.300 de locuinţe noi, cu 1,8% peste nivelul din 2024. Regiunea a concentrat 29% din toate locuinţele finalizate anul trecut în România.

Situaţia este radical diferită la Cluj-Napoca. În cel mai scump oraş din România din perspectiva pieţei rezidenţiale au fost finalizate în 2025 mai puţin de 960 de locuinţe, în scădere cu aproape 42% într-un singur an. Este cel mai redus nivel din ultimul deceniu şi marchează o diferenţă puternică faţă de perioada de vârf din 2018-2019, când oraşul livra aproape 4.200 de locuinţe pe an.

„Scăderea raportată de Cluj-Napoca poate fi influenţată atât de numărul limitat de terenuri disponibile în oraş pentru noi construcţii rezidenţiale, cât şi de preţul locuinţelor, care este de departe cel mai ridicat din ţară”, spune Cătălina Ciorei, Senior Marketing Manager Storia & OLX Real Estate. Un alt factor indicat de reprezentanta companiei este durata procedurilor de autorizare.

O evoluţie similară se vede la Braşov. Aproape 1.300 de locuinţe au fost finalizate aici anul trecut, cu 29% mai puţine decât în 2024. Şi pentru Braşov, 2025 a fost cel mai slab an al ultimului deceniu în ceea ce priveşte livrările, după ce recordul fusese atins în 2020, cu circa 3.000 de unităţi.

Scăderile nu s-au oprit însă la cele două pieţe. Sibiu a înregistrat cea mai abruptă contracţie dintre oraşele analizate, de 69%, cu mai puţin de 200 de locuinţe noi. În Timişoara, livrările au scăzut cu 46%, la aproape 800 de unităţi, Constanţa a coborât cu 26%, la circa 700, iar Craiova cu 31%, la puţin peste 500. Iaşiul a avut cea mai redusă scădere din afara Capitalei, de 9%, până la aproape 800 de locuinţe.

Dincolo de fotografia unui singur an, evoluţia ultimului deceniu arată însă cât de diferite au devenit traiectoriile Bucureştiului şi Clujului. În Capitală au fost construite peste 58.000 de locuinţe între 2021 şi 2025, cu 63% mai multe decât în perioada 2016-2020. Creşterea a fost alimentată în special de anii 2021-2023, când livrările s-au situat între 12.000 şi 14.000 de unităţi anual, înainte de coborârea sub pragul de 10.000 în ultimii doi ani. Ilfovul a adăugat alte peste 40.000 de locuinţe în perioada 2021-2025, în creştere cu 30%.

Cluj-Napoca a mers în direcţia opusă. Oraşul a adunat aproximativ 8.200 de locuinţe noi în ultimii cinci ani, cu 52% mai puţine decât în intervalul 2016-2020. În celelalte mari oraşe, imaginea pe cinci ani este mixtă: livrările au crescut în Timişoara cu 18%, în Oradea cu 16% şi în Craiova cu 9%, dar au scăzut în Braşov cu 9%, Sibiu cu 19%, Iaşi cu 30% şi Constanţa cu 33%.

În total, România a construit aproape 336.000 de locuinţe noi între 2021 şi 2025, cu 11,7% mai multe decât în cei cinci ani anteriori. Aproape trei din zece au fost livrate numai în Bucureşti şi Ilfov.

Una dintre necunoscutele următorilor ani rămâne efectul schimbărilor din zona autorizării asupra ofertei. Noul Cod al Urbanismului prevede, potrivit analizei, reducerea termenului pentru obţinerea unei autorizaţii de construire la 65 de zile, faţă de 4-8 luni în prezent, precum şi mecanisme precum avizarea tacită, obţinerea unor avize în paralel şi eliminarea repetării anumitor proceduri.

„Dacă aceste mecanisme vor funcţiona efectiv, impactul pentru piaţa rezidenţială poate fi semnificativ: perioade mai scurte de pre-dezvoltare, costuri de finanţare mai uşor de anticipat şi, foarte important, reducerea perioadelor în care proiectele rămân blocate din motive administrative”, explică Ioana Roman, partener Filip & Company.