BUSINESS Magazin a luat decizia de a realiza in luna aprilie a anului trecut un articol privindu-i pe micii investitori in imobiliare, o cu totul alta specie decat marii dezvoltatori de ansambluri rezidentiale cu sute de apartamente. In ciuda faptului ca primele semne ale blocajului imobiliar incepeau deja sa se intrevada - mai ales printr-o usoara scadere la acea vreme a preturilor locuintelor vechi - micii investitori in imobiliare reprezentau atunci o poveste de succes.

Atrasi de profiturile spectaculoase pe care investitiile imobiliare le returnau de cativa ani deja, acesti investitori au decis sa riste - avand in vedere ca majoritatea nu aveau experienta in dezvoltarea de ansambluri rezidentiale - si sa inceapa dezvoltarea cate unui proiect care reunea in medie doar cateva zeci de apartamente.

Unii se aflau deja la a doua sau a treia investitie, al carei rezultat ar fi urmat sa ii apropie si mai mult sau chiar sa le asigure trecerea intr-o noua liga: cea a milionarilor in euro. Anul 2008, in special a doua jumatate a sa, a adus insa o scadere drastica a tranzactiilor cu apartamente noi, ceea ce a dus la stoparea mai multor proiecte cu sute de apartamente.

Dar nici investitorii mici nu au facut exceptie. “N-am nici cea mai vaga idee ce o sa fac”, spune Daniel Sava, intrebat cum isi judeca acum decizia de a investi in imobiliare si ce va face in viitorul apropiat. Investitorul, una dintre persoanele alese de BUSINESS Magazin pentru a creiona portretul unei categorii estimate la cateva sute de investitori, se intorsese din Italia, unde lucrase in constructii inca de la varsta de 17 ani.

Acolo isi formase o echipa de muncitori cu care s-a intors in tara pentru a construi locuinte. Terminase deja un imobil cu sase apartamente, avea o societate de constructii care lucra si pentru alti dezvoltatori, iar cel mai important proiect urma sa-l inceapa in luna mai - un bloc cu 45 de apartamente, in Tecuci, care ar fi avut nevoie de investitii estimate la doua milioane de euro.

“Aveam toate actele gata si cand sa iau creditul a aparut criza. M-am dus in toamna la banca si m-au refuzat din start”, povesteste investitorul in varsta de 27 de ani. Dupa Sava, faptul ca a finalizat deja o constructie nu a contat in analiza dosarului de obtinere a creditului - care, potrivit declaratiilor lui anterioare, ar fi trebuit sa fie de 800.000 de euro, institutia bancara solicitand o garantie imobiliara.

“Nu au mai dorit sa crediteze constructii nefinalizate si am mers cu banii mei. Acum ma chinuiesc sa obtin un credit, am ajuns aproape la rosu cu constructia. Am vandut doar doua apartamente”, mai spune Daniel Sava. Pretul pe metrul patrat este de 900 de euro. Intr-o situatie mult mai disperata se afla Catalin Petrus, care ajunsese cu constructia, in luna mai a anului trecut, la etajul al doilea al unui bloc care ar fi urmat sa aiba 18 apartamente.

De profesie inginer mecanic, Petrus isi vanduse apartamentul propriu si cu banii obtinuti din constructia mai multor case, impreuna cu o echipa de muncitori pe care si-o formase in ultimii ani, a decis sa faca trecerea spre un proiect de dimensiuni mai mari, care ar fi necesitat o investitie de circa un milion de euro.

Suma, potrivit declaratiilor de atunci ale micului investitor, ar fi provenit din resurse proprii si mai ales din vanzarea apartamentelor - Petrus avea deja semnate, in luna mai, antecontracte pentru trei locuinte. Urmatoarele luni nu numai ca nu i-au adus noi tranzactii, dar si cele deja semnate au cazut, cumparatorii cerandu-si avansurile inapoi.

“Constructia a ramas asa, nu am bani sa o termin. Si asa o sa ramana, caci nu am datorii la banci”, spune investitorul, adaugand insa ca nu va scadea preturile fata de nivelul din vara anului trecut. Esecul, cel putin temporar, al micilor investitori din dezvoltarea rezidentiala este de inteles, avand in vedere ca proiecte cu sute si mii de apartamente, precum Quadra 2 sau Sunset Residences, au fost anulate sau amanate pana la imbunatatirea conditiilor din piata - dupa cum se exprima in general dezvoltatorii sau consultantii imobiliari.

Situatia micilor investitori este insa, in general, mai buna decat cea a marilor dezvoltatori, avantajul primilor fiind ca resursele proprii au avut un procent mult mai ridicat din investitia totala. “Nu sunt in faliment, caci nu au datorii la banci.

Doar ca si-au blocat toti banii intr-o cladire nefinalizata - si vor sta asa pana vor reusi sa vanda primele doua etaje pentru a continua constructia, caci merg la banci in cautarea unei finantari, insa nimeni nu le da credite”, considera Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Consultantul imobiliar spune ca de la inceputul acestui an a fost contactat de mai multi investitori de acest gen care solicitau intocmirea unui dosar pentru obtinerea unei finantari si sfaturi din sfera marketingului pentru a vinde macar cateva apartamente.

“Nu le sugerez sa scada preturile, cel putin nu la nivel de lista, caci s-ar putea sa nu vanda nici asa si se va crea panica. Insa ii intreb cat sunt dispusi sa negocieze si cand am un posibil cumparator, ii spun sa lasam pretul la urma. Daca gasim o proprietate care sa ii placa, intreb cat e dispus sa ofere”, povesteste Ilie cum se poarta astazi negocierile intr-o piata care a devenit a cumparatorilor.

Surprinzator, chiar si in conditiile actuale neprielnice mai exista investitori care merg inainte cu proiectele lor rezidentiale, desi o amanare de cateva luni a planurilor initiale totusi exista. Un exemplu in acest sens il ofera Gheorghe Predescu, care a finalizat in 2007 un bloc cu 22 de apartamente in partea de sud a Capitalei si care se afla intr-o faza incipienta de dezvoltare a unui nou bloc, cu 44 de apartamente.

“Am promisiuni ca voi primi finantarea, in rate. Creditul ar urma sa reprezinte in final circa jumatate din valoarea investitiei, iar pana acum am deja 12 antecontracte semnate”, spune Predescu, care spera sa obtina finantarea in perioada imediat urmatoare.

Prima transa a creditului ar fi trebuit obtinuta la inceputul verii trecute, potrivit declaratiilor anterioare ale fostului partener al lui Predescu in cadrul proiectului, partener care s-a retras intre timp. “Am preluat eu totul, nu este o perioada buna acum, dar trebuie sa privim in viitor”, comenteaza micul investitor, care se bazeaza pe acelasi argument invocat staruitor si pe vremea boom-ului imobiliar - nevoia ridicata de locuinte noi.

Predescu admite insa ca preturile ar trebui sa mai scada pentru ca nevoia despre care vorbeste sa se transforme in cerere reala, solvabila. Iar visul reusitei rapide a devenit deocamdata o himera pentru sutele de investitori de talie mica care au pariat totul pe imobiliare.