Saptamana trecuta au fost aprobate indelung asteptatele modificari ale programului guvernamental Prima Casa, conceput pentru a revitaliza piata imobiliara rezidentiala si cea a constructiilor. Fapt care nu prea s-a intamplat, tinand cont ca prea putine apartamente noi aveau un pret apropiat de baremul garantat de creditare, stabilit la 60.000 de euro.

Dupa primele luni de aplicare a programului - acesta a intrat in vigoare in iulie 2009 - lucrurile erau deja certe: apartamentele construite inainte de 2000 sau chiar inainte de revolutie se vindeau bine, avand in vedere si reducerea semnificativa de preturi, in timp ce ansamblurile noi se finalizau in absenta (uneori aproape totala) a vanzarilor. {i asta, macar in parte, pentru ca majoritatea dezvoltatorilor imobiliari au tinut cu dintii de preturi, reducerile fiind de cele mai multe ori anulate de deprecierea leului in raport cu euro.

Sub umbrela explicatiei ca ar stimula sectorul de constructii, unii dezvoltatori si consultanti imobiliari au vorbit adesea, in ultimele luni, de necesitatea majorarii plafonului de garantare a unui credit prin Prima Casa. "Un plafon mai mare ar incuraja dezvoltarea de noi locuinte, nu ai cum sa construiesti si sa vinzi in 60.000 de euro." Asa suna argumentatia unui manager din industrie in urma cu cateva luni. Desigur, pana sa se apuce de noi dezvoltari ar fi avut posibilitatea de a vinde mai usor locuintele deja finalizate si nevandute - o analiza a BUSINESS Magazin efectuata vara trecuta arata ca aproape jumatate din apartamentele noi din piata, cu termen de finalizare in 2009, erau nevandute.

A doua varianta a Prima Casa a starnit deci un interes crescut - inclusiv din partea cumparatorilor care s-au intrebat daca o majorare a plafonului ar duce si la o crestere a preturilor. Autoritatile au ales insa sa joace dur. Plafonul de garantare a ramas neschimbat, la 60.000 de euro pentru locuintele finalizate inainte de 1 februarie 2010, in timp ce pentru noile locuinte se va garanta un credit de 70.000 de euro sau de 75.000 de euro in cazul in care mai multi potentiali cumparatori se asociaza intre ei pentru dezvoltarea unui proiect rezidential.

Care a fost reactia unor dezvoltatori? Sa considere ca decizia autoritatilor e dezamagitoare si ca statul pune bete in roate pietei rezidentiale, incalcand parca un spatiu sacru unde doar dezvoltatorii dicteaza tendintele. Solutia in opinia acestora? Majorarea plafonului pentru care TVA-ul perceput la achizitia unei locuinte noi este de 5% - acest plafon este stabilit in acest moment la aproximativ 92.000 de euro. Ajutorul statului ar fi deci singura solutie salvatoare.

Coborarea preturilor pana la un nivel unde cererea se intalneste cu oferta - o definitie de altfel de baza a pretului unui produs - nu pare a fi o solutie. De ce? "Fiindca deja se vinde aproape de costul de constructie", "fiindca terenul a fost scump", fiindca si fiindca. Nu conteaza ca terenurile au fost achizitionate in momente de varf din punct de vedere al preturilor, la fel cum nu conteaza nici ca costurile de constructie sunt astazi mai reduse cu minim o cincime sau ca cererea a fost interpretata gresit, rezultand apartamente de doua camere cu (minim, uneori) 70 de metri patrati utili.

Tot ceea ce conteaza este ca autoritatile trebuie sa sara in ajutorul dezvoltatorilor aflati in impas, pentru a sterge diferentele dintre conditiile actuale din piata si cele din 2007 si 2008. Piata s-a schimbat complet, chiar daca unii isi dau seama sau nu, chiar daca unii accepta acest fapt sau nu. Iar o posibila piatra de temelie pentru o noua piata este pusa chiar prin modificarile aduse programului Prima Casa.

Pentru toti ceilalti care au jucat dupa conditiile dinainte de criza, daca nu exista o alta solutie, pierderea trebuie asumata. Fie ca este vorba de terenuri supraevaluate care fac ilogica dezvoltarea unui anumit proiect imobiliar, de produse dezvoltate conform unei estimari eronate a cererii sau de institutii bancare care intarzie sa isi "curete" portofoliile de active neperformante, pierderea trebuie macar luata in calcul.

In definitiv, capitalismul inseamna si pierdere, nu doar profit.