Bucureştiul este de doi ani blocat la nivel urbanistic, ca urmare a suspendării sau anulării în instanţă a PUZ-urilor de sectoare, iar clarificarea aspectelor urbanistice rămâne un deziderat pe termen lung, având în vedere că abia în ianuarie 2023 a început colectarea şi actualizarea datelor pentru noul PUG, a declarat avocatul Sebastian Guţiu, managing partner Schoenherr şi Asociaţii SCA,  care coordonează practica de real estate a Schoenherr la nivelul Europei Centrale şi de Est/ Europei de Sud-Est.

„Dezvoltatorii imobiliari au, în acest moment, trei scenarii posibile de poziţionare în contextul blocajului urbanistic din Bucureşti: să aştepte, să renunţe la dezvoltarea anumitor proiecte sau să reacţioneze. Decizia de a opta pentru una dintre aceste căi sau alta ţine de particularităţile fiecărui proiect, iar practica noastră ne arată că există soluţii juridice eficiente pentru a implementa oricare dintre aceste scenarii. Dar este important să atragem atenţia asupra faptului că aceste soluţii adresează efectele, iar nu cauza blocajului”, a spus cu ocazia acestei dezbateri avocatul Sebastian Guţiu, managing partner Schoenherr şi Asociaţii SCA,  care coordonează practica de real estate a Schoenherr la nivelul Europei Centrale şi de Est/ Europei de Sud-Est.

Dezvoltatorii şi investitorii activi pe piaţa imobiliară din Bucureşti s-au întâlnit într-un eveniment organizat recent de firma de avocatură Schoenherr şi Asociaţii SCA, cu scopul de a identifica posibile căi de depăşire a blocajului actual. Printre subiectele abordate se află aplicarea unitară a legislaţiei în domeniu, revizuirea cadrului legislativ astfel încât să permită reducerea birocraţiei prin digitalizare, corelarea măsurilor luate de autorităţi cu o serioasă analiză a impactului social al acestor măsuri şi, mai ales, stabilitatea şi previzibilitatea.

„Efectul blocajului urbanistic din Bucureşti se va vedea mai ales în următorii ani. Din păcate, problema se extinde la nivelul întregii ţări, unde au apărut întârzieri mari la proiecte. Observăm, aşadar, un efect de domino. Cauzele sunt legislaţia şi birocraţia excesivă. Cred că, pentru deblocare, trebuie să ne întoarcem la legislaţie şi să reducem birocraţia prin digitalizare, să găsim soluţii mai simple”, a spus Tinu Sebeşanu, CEO Impact Developer & Contractor în cadrul acestei dezbateri.

La rândul lui, Robert Ioniţă, directorul departamentului juridic al grupului NEPI Rockcastle la nivel regional, a precizat că o abordare unitară la nivelul autorităţilor (şi al reprezentaţilor acestora) în aplicarea prevederilor legale, precum şi stabilitatea legislativă, care ar creşte nivelul de previzibilitate pentru dezvoltatorii şi investitorii imobiliari este esenţială. „Cadrul legislativ este foarte important, însă poate la fel de important este şi modul în care este aplicată legislaţia. Situaţia de blocaj pe care o vedem în Bucureşti în această perioadă este, după cunoştinţa mea, unică în regiunea Europei Centrale şi de Est, unde grupul NEPI Rockcastle este activ pe nouă pieţe”.

În prezent, în contextul în care sectoarele 1, 3, 5 şi 6 nu au PUZ sectorial (fie că nu l-au avut niciodată, fie că acesta a fost anulat în instanţă), proiectele de urbanism din aceste sectoare se raportează la un PUG emis în anul 2000, cu o excepţie la sectorul 6.

Pentru celelalte două sectoare (2 şi 4), PUZ-urile fac obiectul unor acţiuni în anulare.

PUG din anul 2000 va rămâne în vigoare până la adoptarea unui nou PUG, însă termenul optimist în care acest lucru s-ar putea întâmpla este anul 2025.

Mai mult, atenţionează specialiştii, „în funcţie de rezultatul acţiunilor în instanţă privind o posibilă anulare a PUG (aflate acum în faza recursului), în eventualitatea anulării PUG, ne-am putea găsi în situaţia în care să ne întoarcem în timp cu 27 de ani, revenind la Regulamentul de urbanism din 1996”, a declarat Mădălina Mitan, avocat specializat în real estate, managing attorney at law în cadrul Schoenherr şi Asociaţii SCA.

Recent, s-a obţinut în primă instanţă deblocarea PUZ-urilor la nivelul sectoarelor 2 şi 4.

„Am ajuns în situaţia în care dezvoltarea urbanistică a Bucureştiului se decide în instanţă şi se întâmplă acest lucru pentru că nu avem dialog între autorităţi, investitori şi beneficiarii dezvoltării urbane, cetăţenii. Cifrele sunt clare, PIB este în scădere pentru că s-a diminuat contribuţia sectorului de real estate. Este dificil să atragem noi investitori în Bucureşti, în lipsa unui cadru legal predictibil şi coerent”, a spus Despina Ponomarenco, preşedintele Bucharest Real Estate Club (BREC).

Printre posibilele soluţii cu potenţial de a simplifica şi clarifica aspectele legislative în domeniul urbanismului şi al construcţiilor, Codul Urbanismului, ar fi trebuit adoptat până la sfârşitul lunii martie anul curent. Faţă de stadiul său actual în cadrul procesului legislativ însă, este puţin probabil ca acesta să fie adoptat înainte de 2024.

Dezvoltatorii şi investitorii imobiliari atrag atenţia asupra faptului că impactul social al anumitor măsuri nu este luat în calcul de către autorităţi. Totodată, blocajul urbanistic este cu atât mai greu de înţeles în condiţiile în care Bucureştiul dispune de un fond locativ fragilizat în mare măsură şi incapabil să facă faţă unui cutremur major.

„Am fost recent la un seminar la Universitatea Tehnică de Construcţii Bucureşti pe tema rezistenţei la cutremur a clădirilor şi am aflat că 70% din clădirile din România nu îndeplinesc standardele de siguranţă la cutremur, potrivit unei statistici a universităţii. Prin urmare, întrebarea firească este cum e posibil să blocăm înnoirea fondului locativ când 70% din fondul actual e perimat”, a spus Andrei Diaconescu, cofondator ONE United Properties.

Şi Laurenţiu Afrăsine, CEO Akcent Development, atrage atenţia asupra modului în care este aplicată legislaţia. Totodată, el trage un semnal de alarmă cu privire la posibilitatea ca blocajul din domeniul urbanistic să aibă un impact şi asupra interesului investitorilor pentru Bucureşti, ca destinaţie pentru afacerile lor.

 „Efectele blocajului urbanistic se vor vedea în următorii doi ani şi nu cred că exagerez spunând că vor fi devastatoare pentru că investitorii străini nu mai privesc spre Bucureşti, deşi preţul pe metru pătrat este mai mic decât la Budapesta şi Varşovia. Vă dau un exemplu grăitor pentru situaţia actuală: am avut nevoie recent de 18 avize pentru a obţine autorizaţia de construcţie a unui gard şi în continuare va fi nevoie de zeci de avize pentru utilităţi”, a spus Laurenţiu Afrăsine.

El a subliniat că, pe lângă PUZ-uri şi autorizaţii de construire, sunt probleme şi la eliberarea certificatelor de edificare, fapt ce produce efecte grave pentru cumpărătorul final.

Cele mai recente date oficiale arată că populaţia Bucureştiului a scăzut cu 166.400 în 2021 faţă de 2011, în timp ce populaţia Ilfovului a crescut în aceeaşi perioadă cu 153.000. Investitorii se aşteaptă la o accentuare a discrepanţei, având în vedere numeroasele şantiere din Ilfov şi scăderea considerabilă a celor din Bucureşti. Migrarea oamenilor în afara graniţelor oraşului pune o presiune mai mare pe trafic, aceştia desfăşurând în continuare marea majoritate a activităţilor în Capitală.