Ciprian Hrisca de la Eurisko isi aminteste ca la inceputul lui aprilie l-a cautat la agentie "un domn de 30 de ani, agent de vanzari la o firma de paste de dinti", care vroia sa vanda o casa veche de langa Cismigiu, mostenita de la un unchi de-al lui. Tanarul a vandut casa unei companii, cu tot cu terenul de 980 de metri patrati, contra a 420.000 de euro. "A doua zi dupa vanzare, omul si-a dat demisia. Zicea ca se apuca de afaceri...", povesteste Ciprian Hrisca.

Pe locul casei vechi a unchiului care statea odata in Cismigiu va rasari un bloc de apartamente. Reteta va fi aplicata de sute, poate de mii de ori in urmatorii ani in toata tara. "Anul trecut nu cred ca s-au demolat in Bucuresti mai mult de 100 de case pentru exploatarea terenului", estimeaza Hrisca. Dar anul acesta "numarul proprietatilor care vor fi demolate va depasi 1.000, iar acest numar va creste exponential anul viitor", crede el. Dar se poate vorbi totusi despre o tendinta? Toate elementele conduc catre un raspuns pozitiv. In primul rand pentru ca in Bucuresti, cea mai aglomerata capitala din Europa, exista prea putine locuri pe care sa se poata construi si o cerere de locuinte in permanenta crestere. In al doilea rand, pentru ca incepand din 2006, expira termenul de 10 ani in care cei care au cumparat case nationalizate aveau interdictie sa le vanda. Bariera legislativa care bloca pana acum astfel de proiecte cade, asadar. 

Chiriasii din casele nationalizate si-au putut cumpara locuintele potrivit Legii 112, votata in 1995 - daca acestea nu erau revendicate de fostii proprietari. Aceeasi lege le-a interzis insa "sa le instraineze pe o perioada de 10 ani". Cumpararile au inceput practic in 1996, ceea ce inseamna ca primul val de achizitii de case vechi, avand ca scop final demolarea si exploatarea terenurilor, s-ar putea produce incepand cu anul 2006. "Este clar ca din 2006 vor iesi la vanzare multe dintre aceste imobile si ca trendul se va intensifica in anii urmatori. Este foarte posibil ca cele mai multe dintre acestea sa fie vandute unor firme care sa exploateze terenul", crede Radu Zilisteanu, presedintele companiilor imobiliare Intermedias si Land Expert.

Astfel de initiative vor avea, probabil, succes, avand in vedere preturile de pe piata imobiliara din Bucuresti. 

"Un apartament nou construit in nordul Bucurestiului costa acum chiar si peste 200.000 de euro. Spun apartament, pentru ca acum nici in nord nu se mai fac case. Nu mai «strica» nimeni terenul pentru o casa, toti investitorii construiesc pe verticala, fac blocuri, pentru ca profiturile sunt mult mai mari", explica Ionut Florescu, consultant terenuri la agentia imobiliara DTZ Echinox. In acest caz, blocurile care vor lua locul caselor vechi nu vor ramane fara locatari. Atat pentru casele vechi in stare buna, cat si pentru apartamentele vechi, pretul de vanzare este de 700 - 1.000 de euro pe metrul patrat. Iar metrul patrat al unui apartament nou construit intr-o zona centrala va ajunge la circa 1.200 de euro, estimeaza expertii. Sa facem un calcul. In general, pentru o construi un bloc de locuinte, o cladire de birouri sau un hotel de dimensiuni medii, este nevoie de o suprafata de teren intre 500 si 1.500 de metri patrati. Astfel de suprafete disponibile sunt rare in Bucuresti si in alte mari orase din tara, mai ales in zonele centrale. "Singura posibilitate este, in aceste conditii, cumpararea unui imobil vechi, intr-o stare cat mai proasta, in scopul demolarii acestuia si al utilizarii terenului", explica Radu Zilisteanu.  Si cum pretul terenului in zonele centrale a ajuns la o valoare cuprinsa intre 500 si peste 1.000 de euro metrul patrat, pretul unei case vechi construite pe un teren de 1.000 de metri patrati se invarte, in Bucuresti, in jurul valorii de 500.000 de euro. Cu toate acestea, agentii imobiliari spun ca un teren pe care este construita o casa veche este cam cu 20% mai ieftin decat unul gol, de dimensiuni similare. 

Investitorii din domeniul imobiliar cred ca investitia nu prezinta un grad mare de risc. Majoritatea celor care cumpara case vechi din centru pentru teren construiesc fie birouri, fie blocuri de locuinte. Aici, spun ei, este cea mai mare cerere si cele mai mari profituri.  "Pe un teren de 1.000 mp, daca iti permite planul urbanistic, poti face un bloc cu sase etaje, care sa aiba in total 24 de apartamente. Fiecare etaj va avea 800 de metri patrati, deci in total 4.800 de metri patrati, plus parterul, adica 5.600 de metri patrati. Poti construi un bloc de calitate cu 400 de euro metrul patrat, adica in acest caz 2,3 milioane de euro", explica Edit Vesser, corporate director al agentiei imobiliare CB Richard Ellis Romania. Ea spune ca terenul va costa maxim 1.000 de euro pe metrul patrat, deci cel mult un milion de euro. Demolarea cladirii vechi, obtinerea de avize, acorduri, viabilizarea si proiectarea, nu pot costa in nici un caz mai mult de un milion de euro, deci in total se vor investi in acest bloc circa 4,3 milioane de euro.

"Un apartament nou in centru se vinde imediat cu 1.200 de euro pe metrul patrat, deci cei 4.800 de metri patrati de apartamente se vor vinde cu peste 5,7 milioane de euro. In acest caz, profitul investitorului este de peste 1,5 milioane de euro, si asta in doar un an, pentru ca nu dureaza mai mult sa construiesti un bloc", adauga Edit Vesser. Si ea crede ca in urmatorii ani va creste numarul investitiilor relativ mici, de cateva milioane de euro, pentru blocuri de locuinte. 

Majoritatea investitorilor sunt israelieni, spanioli, francezi, irlandezi, dar in ultima vreme si romanii au prins gustul constructiei de blocuri. "Costul demolarii mai adauga un maxim de 50 de euro pe metrul patrat la pretul terenului. Investitorii romani care fac astfel de proiecte au in general tangenta cu lumea constructiilor", spune Ciprian Hrisca, senior broker, investments & land department la agentia imobiliara Eurisko.

Si reprezentantul Eurisko a calculat profitabilitatea unei astfel de investitii. Astfel, spune el, pe un teren de 800 de metri patrati se poate construi un bloc care sa acopere 50% din teren, adica 400 mp suprafata pe etaj. La un nivel Pa4 inseamna 2.000 de metri patrati construiti. La 600 de euro metrul patrat de teren, inseamna ca terenul va costa circa 500.000 de euro - cu tot cu acte, demolare si avize. 

Cu 500 de euro pretul de constructie pe metrul patrat, cei 2.000 mp vor fi construiti cu un milion de euro. Deci, plus pretul terenului, rezulta in total 1,5 milioane de euro. Daca il vinde cu 1.200 de euro metrul patrat construit, incaseaza 2,4 milioane de euro. Deci intr-un an - cat dureaza constructia unui bloc, se poate castiga aproape un milion de euro.  Un astfel de bloc va avea 20 de apartamente de 100 mp, care vor costa in jur de 120.000 de euro fiecare. 

"Practic, abia acum a pornit acest proces al demolarilor. Este mult mai ieftin sa demolezi si sa construiesti de la zero decat sa consolidezi o cladire. Vor fi zone in care se vor cumpara masiv case pentru demolare - Rosetti, Delea Veche, Polona, Dacia, Eminescu, Matei Voievod, Popa Nan, Calea Calarasilor sau Calea Mosilor", spune Hrisca.   In cativa ani, cred agentii imobiliari, dupa ce se vor construi masiv astfel de blocuri noi, care vor lua locul caselor darapanate din centru, Bucurestiul isi va schimba fata.  In aceste conditii este de asteptat ca in anii urmatori cumparatorilor mai cu dare de mana sa li se ofere si altceva decat apartamente construite acum 20-30 de ani.

Chiar daca, din estimarile agentilor imobiliari, in Romania s-au construit anul trecut circa 1.200 de noi apartamente in blocuri private (dintre care 90% sunt de lux, adica la preturi de peste 100.000 de euro), de peste doua ori mai mult fata de ce s-a construit in 2003, cererea de pe piata este departe de a fi acoperita. 

Agentii imobiliari estimeaza ca Romania are nevoie de circa un milion de locuinte. Iar daca s-ar construi in ritmul de pana acum, ar fi nevoie de trei decenii numai pentru acoperirea actualei cereri. Prapastia dintre oferta si cerere face din Romania, dupa cum spune Ionut Florescu, de la DTZ Echinox, cea mai buna oportunitate de investitii imobiliare din Europa.