REAL ESTATE. REAL TALK. Paradoxul pieţei româneşti: construim ieftin şi vindem scump?

România are printre cele mai mici preţuri de construcţie/metru pătrat la nivel european, însă preţuri similare cu restul ţărilor când vine vorba de vânzarea proiectelor. Rezultatul? Marje de peste 40% pentru dezvoltatori. Pe principiul „dacă piaţa cere, se şi poate”, preţurile din real estate se traduc şi în stabilitate pentru dezvoltatori în vremuri de criză, în cel mai bun caz, dar şi, uneori, în compromisuri când vine vorba de noile construcţii. 

În România se construieşte cu 600-700 de euro/metru pătrat, preţ la care se mai adaugă taxe pe care le plăteşte dezvoltatorul, preţul terenului, alte comisioane, proiectare etc., iar preţul de vânzare ajunge la peste 2.000 – 2.500 de de euro în cazul apartamentelor, a observat Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. „În interiorul acestui acestui preţ găsim un profit care poate să meargă şi la 40%, comparativ cu pieţele europene, unde se construieşte mai scump. În Polonia, preţul de construcţie este în jur de 2.000 – 2.500 de euro pe metru pătrat, în ţări ca Belgia sau Germania poate să depăşească 2.500 de euro/metru pătrat, dar cuantumul profitului dezvoltatorului este mult mai mic, se plasează la 12-15%, iar asta este normalitatea pieţei. Sigur că dezvoltatorii nu au nicio vină în chestiunea aceasta. Ei funcţionează strict după regulile pieţei libere. Dacă piaţa cere, atunci se şi poate.”

Adriana Iftime aminteşte şi că, în perioada „El Dorado-ului din construcţii”, înainte de anul 2008, situaţia preţurilor cu care erau vândute proiectele mergea chiar mai departe de atât: „Au fost perioade în care profitul depăşea sută la sută în România. Atunci cumpărătorul era mai capitalizat şi avea o dorinţă foarte mare de a achiziţiona o locuinţă nouă. Sigur că, pe măsură ce trece timpul, nevoia de locuinţă se mai estompează. Să nu uităm că avem 4 milioane de români care au plecat din ţară, iar ei nu mai au nevoie de locuinţe în România. Ba mai mult decât atât, mulţi s-au întors şi şi-au construit aici nişte mega-locuinţe care, după părerea mea, nu prea folosesc”. 

Revenind la atitudinea dezvoltatorului din România, Iftime observă că aceasta este una strâns corelată de piaţă. „Deşi prin comparaţie (cu restul Europei n.red.) putem să spunem că da, în România sunt profituri foarte mari în zona imobiliară, acesta este chiar un lucru bun, pentru că dezvoltatorii în momentul acesta de criză pot să lucreze cu această marjă de profit şi să şi scadă din acest profit ca să poată să vândă mai repede. De aceea orice lucru aparent rău la un moment dat poate ajunge să fie şi apreciat. Depinde de politica pe care o adoptă dezvoltatorul: dacă vrea să vândă la un preţ mai mare, trebuie să aştepte mai mult; el îşi evaluează costurile şi avantajele sau are această marjă în care poate şi să-şi coboare profitul şi să vândă mai repede”.

Cum stau lucrurile în situaţia acelor proiecte finanţate de către cumpărători, „pe hârtie”? „La urma urmei, în orice există şi un risc, dar este bine ca, în momentul în care un cumpărător decide să finanţeze propria investiţie în avans, să-şi ia alături un specialist care să-i evalueze proiectul, să aibă cât mai multe informaţii despre dezvoltatorul sau constructorul care lucrează acolo. Un dezvoltator care porneşte cu zero capital nu este în regulă, nu poate să-ţi acorde nici cea mai mică garanţie că lucrurile se pot derula aşa cum trebuie.” Chiar dacă piaţa noastră a fost, până acum doi ani, o piaţă relativ liniştită începând cu anul 2010, anii recenţi au adus turbulenţe care au crescut riscurile şi când vine vorba despre aceste proiecte, pe hârtie. „Aşadar, prudenţă mare pentru cei care investesc în modul acesta, pentru că sigur sunt şi dezvoltatori care au capital, dar nu suficient, dar pot să-ţi dea garanţia că investiţia se poate termina în condiţii bune. Evident, mai circulă în continuare exemple negative.”

În ceea ce priveşte comparaţia cu criza anterioară, Adriana Iftime observă diferenţele celor două situaţii: „Sigur că vorbim tot despre o criză, dar atunci a fost o criză generată pe piaţa finanţărilor, când băncile n-au mai putut să mai acorde credite şi când nici cumpărătorul şi nici dezvoltatorul n-au mai putut să-şi asigure sursa de finanţare. Acum există surse de finanţare, băncile încă au suficienţi bani pentru finanţare. Evident că îşi iau măsuri mai protectoare pentru că au trăit acea experienţă. Problema care a apărut este creşterea preţului. Nu cred că putem să facem comparaţie cu ce a fost în 2000 - 2010 şi pentru că atât băncile, cât şi cumpărătorii în momentul acesta sunt mult mai prudenţi, având în vedere că deja s-a consumat un exemplu foarte dur pentru ei.” Totuşi, şi criza actuală ar putea să se reflecte în compromisuri pentru anumite proiecte, în special când vine vorba despre suprafeţele construite pe segmentul rezidenţial. 

„Noi avem o lege referitoare la suprafeţele construite care, din păcate, este deseori încălcată. Această lege are prevederi clare pentru apartamentul cu două camere, trei camere şi aşa mai departe. În cazul dormitorului, de pildă, se porneşte de la nevoia de oxigen pe durata a opt ore de somn a unei persoane sau a două persoane. Apartamentele au deseori dormitoare mai mici decât ce prevede legea. Unii oameni cred că n-au dormit bine o noapte sau se trezesc uşor buimaci fără să ştie motivul, iar în realitate este vorba despre această lipsă de oxigen. Sigur că dezvoltatorii doresc suprafeţe cât mai mici ca apartamentul, judecat după numărul de camere, să fie cât mai avantajos, dar cumpărătorul trebuie să aibă grijă.” 

Adriana Iftime recomandă şi în această situaţie ca cei care vor să îşi cumpere un apartament să îşi ia lângă ei un specialist, un consultant care să ceară dezvoltatorului un proiect din care să reiasă câţi metri pătraţi are dormitorul lui, dacă locuinţa are toate avizele necesare, procesele verbale etc, toată documentaţia imobilului. „Sunt foarte multe lucruri de verificat, deorece cumpărătorul, de regulă, merge şi vede partea asta comercială a apartamentului: se realizează apartamente foarte frumoase, cu finisaje foarte frumoase, cu spaţii vitrate foarte atrăgătoare. Dar după ce se mută, constată că nu are unde să-şi pună aspiratorul, că nu are unde să-şi pună un mop, lucruri care sunt necesare acolo, în casă. Iar toate acestea pentru că a fost încălcată legea referitoare la suprafeţe.”

Criza curentă s-ar putea manifesta şu în întârzieri ale anumitor proiecte, dar, crede Adriana Iftime, „cât timp acestea sunt gestionate corect de dezvoltator, împreună cu cumpărătorul, prin acte adiţionale care să poată să fie urmărite de ambele părţi, nu ar fi o problemă.”

Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei construcţiilor în contextul actual, precum şi despre felul în care evoluţia preţurilor în acest domeniu influenţează piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii.

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.