Real Estate. Real Talk: Cum au evoluat de fapt preţurile în imobiliare şi cât de accesibile mai sunt locuinţele astăzi?
Preţul locuinţelor a fost mereu o temă de interes pentru români, care şi-au câştigat renumele de cei mai mari proprietari de la nivelul Uniunii Europene. În contextul inflaţionist actual însă, preocuparea pentru evoluţia preţurilor din imobiliare este şi mai mare, iar incertitudinea pare să domine piaţa. Cât de accesibile mai sunt locuinţele în prezent şi care sunt indicatorii la care să ne uităm pentru a anticipa evoluţia pieţei?
Storia.ro şi KIWI Finance calculează un indice de preţuri care se bazează pe tranzacţiile realizate, fiind, de altfel, singurul indicator care se realizează astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO al KIWI Finance, care a vorbit despre evoluţia preţurilor în imobiliare în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Potrivit Indexului Kiwi, în primul trimestru al anului, preţul mediu pe ţară pentru locuinţe a avut o creştere de 7,4% faţă de preţul mediu pe anul trecut. Totuşi, există o diferenţă între diferitele regiuni ale ţării: astfel, creşterea înregistrată în principalele oraşe a evoluat între 3%, în Cluj (unde în continuare preţul/metrul pătrat este cel mai mare la nivel naţional) şi 20% în cazul Sibiului (aici preţurile au fost influenţate de lansarea pe piaţă a câteva proiecte butic, cu preţuri mari). Media ponderată pentru principalele oraşe ale ţării a fost de aproximativ 10%. „Creşterea medie rezultată în urma informaţiilor publicate pe principalele platforme de anunţuri este de 18%. Concluzia pe care o putem trage este că în ofertă vânzătorii au cerut mai mult, dar cumpărătorii nu au dat mai mult, din moment ce tranzacţiile s-au desfăşurat, în medie, cu o creştere de preţ de 10% faţă de anul trecut. Anul trecut am avut un ecart de 3% între preţurile cerute şi preţurile tranzacţionate. Deja acest ecart s-a mărit destul de mult acum”, a observat Anca Bidian în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.
Ea oferă şi câteva exemple de preţuri de pe piaţa rezidenţială românească. „În Bucureşti, preţul mediu este 1.650 euro/mp. Media este făcută între extreme - sud şi nord - în funcţie de unde vrei să îţi iei apartamentul, faci o socoteală pentru a vedea unde se plasează preţul. Avem un preţ mediu de 1.100 de euro/mp în Oradea şi 1.800 euro/mp în Cluj, acestea sunt extremele din oraşele mari.” Anul trecut s-a ajuns la un record prin prisma numărului de tranzacţii – totalul acestora ajungând la aproximativ 178.000. Dintre locuinţele tranzacţionate, aproape jumătate au fost cumpărate prin intermediul unui credit.
Creditarea a avut, de altfel, o influenţă importantă asupra achiziţiilor ipotecare din ultimii trei ani, aproape de frenezie: „Aşa se întâmplă tot timpul când banii sunt ieftini, dobânzile sunt mici, creditele sunt accesibile - acest lucru este o pârghie importantă în tranzacţiile imobiliare. Reversul este şi acesta valabil: Atunci când dobânzile cresc, cererea se micşorează, oferta creşte faţă de cerere şi atunci, puteam avea o corecţie a preţurilor. Acum, dobânzile cresc şi cel mai probabil este că vor continua să crească - suntem cu acestea la jumătate de inflaţie, iar asta mă determină să spun că vor continua să crească. În ceea ce priveşte creditele, deşi sunt mai scumpe, sunt în continuare accesibile, băncile nu au înăsprit până acum nicio condiţie sau niciun criteriu de acordare a unui credit ipotecar - nici din punctul de vedere al eligibilităţii clientului, dar nici al garanţiilor”.
Faptul că creditarea are o pondere atât de mare în numărul de credite acordate, influenţează şi preţurile: în contextul în care BNR impune, prin regulament, o limită de îndatorare de 40%, variabila cu care jonglăm este suma maximă accesibilă un credit. „Acest lucru va duce la o pârghie de barieră de creştere de preţuri. Dacă cererea nu întâlneşte oferta, mecanismul se auto-reglează.”
Ce se va întâmpla de acum încolo? Anul acesta, în primul trimestru, creşterea numărului de tranzacţii s-a ponderat, observă Anca Bidian: „S-a înregistrat o creştere de 6,5% faţă de anul anterior, un ritm mult mai scăzut faţă de creşterea de 20% înregistrată în 2021, vs. 2020. Este posibil ca în a doua parte a anului, numărul de tranzacţii să scadă”, crede Anca Bidian.
Unul dintre motive ţine de faptul că vor exista mai puţine unităţi noi finalizate spre final de an: „Chiar dacă proiectele sunt gata, durează mult mai mult recepţia acestora şi începerea contractelor de vânzare-cumpărare”. Apoi, creşterea într-un ritm alert a dobânzilor frânează activitatea de creditare - din acest motiv, ea nu crede că vor exista modificări ale preţurilor, însă vor exista scăderi prin prisma numărului de tranzacţii: „În a doua parte a anului, din estimările noastre, s-ar putea observăm o scădere de 17-18% faţă de 2021 în număr de tranzacţii, ceea ce ar reprezenta totuşi o creştere cu 10% faţă de 2020”.
Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.
Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.
