Si anul acesta va fi un deficit de spatii logistice, desi se estimeaza ca 300.000 de metri patrati vor intra pe piata, apreciaza George Teleman, partener al fondului de investitii Equest Balkan Properties. Equest a investit in sectorul industrial din august 2006, cand a preluat de la dezvoltatorul imobiliar Portland Trust zece hectare de teren in Bucharest West Logistic Park, pentru 5,4 milioane de euro.

Recent, Equest a livrat prima faza a dezvoltarii logistice de pe autostrada Bucuresti-Pitesti - circa 21.000 de metri patrati de birouri si spatii de depozitare, care sunt inchiriate in totalitate - si a pornit constructia fazei a doua, care va oferi o suprafata similara in vara. „Randamentele sunt bune, pentru ca oferta nu este inca suficienta”, spune Teleman, care adauga totusi ca fondul nu va investi prea curand intr-un alt proiect industrial, pana nu finalizeaza si celelalte faze ale proiectului Equest Logistic Center - in total circa 65.000 mp. „Expunerea fondului ar fi prea mare in sectorul industrial”, explica Teleman. Equest are mai multe proiecte pe piata imobiliara romaneasca, in piata de birouri si cea comerciala in special.

Un alt fond de investitii dedicat pietei imobiliare - Fabian Capital - cauta oportunitati de achizitie in sectorul logistic, dar si in cel al spatiilor comerciale, dupa scaderea randamentelor (yield-urilor) in segmentul de birouri. Reprezentantii Fabian spun ca au purtat negocieri, dar inca nu au cumparat nimic in segmentul logistic.

Randamentele ar trebui sa fie mai mari decat la birouri, dar nu prea s-au facut tranzactii, astfel ca este greu de calculat un yield mediu de piata la care sa te raportezi, spun analistii imobiliari. Dat fiind ca randamentele in segmentul de birouri au scazut anul trecut sub 6%, in timp ce spatiile comerciale se tranzactioneaza la aproximativ 7%, in segmentul spatiilor industriale tranzactiile se incheie la un yield de circa 8%. Cu alte cuvinte, investitia va fi recuperata in 12 ani si jumatate.

Totusi, chiar daca nu au fost multe tranzactii si intotdeauna a fost privita ca o Cenusareasa a pietei imobiliare din Romania, zona spatiilor industriale a atras devreme interesul investitorilor. Europolis a investit in proiectul Cefin Logistic Park, dezvoltat de grupul Cefin inca din 2004, si ulterior s-a implicat si in alte proiecte ale Cefin. De altfel, fondul austriac de investitii este partenerul preferat al Cefin, potrivit reprezentantilor grupului, care nu investeste acum doar in parcuri logistice, ci si in cladiri de birouri sau rezidentiale. Totusi, o alta dezvoltare a Cefin, parcul industrial A1 Industrial Park, construit langa autostrada Bucuresti-Pitesti, a fost achizitionat anul trecut de un alt fond de investitii, Teesland IOG.

O alta tranzactie importanta, si prima incheiata de fondul de investitii GE Real Estate in Romania, a fost crearea, anul trecut, a unui joint-venture cu compania Helios Phoenix, prin intermediul caruia vor fi investite 175 de milioane de euro in dezvoltarea de spatii industriale in mai multe orase din Romania.

Nevoia de spatii industriale va creste foarte mult in urmatorii ani, apreciaza analistii, care spun ca si dezvoltatorii se orienteaza din ce in ce mai mult catre constructia de noi astfel de spatii, urmand dezvoltarea complexurilor comerciale. „Ca urmare a dezvoltarii tuturor acestor mall-uri, logistica va fi urmatorul pas. Toti construiesc, toti vor sa se mute, dar o sa-si dea seama ca nu au cu ce sa transporte si unde sa depoziteze ceea ce au”, apreciaza Adrian Capraru, chief operating officer al companiei de intermediere imobiliara CBRE Eurisko, rezultata dupa achizitia Eurisko de catre grupul american CB Richard Ellis. „Nu se vor construi toate cele o suta de mall-uri care sunt in plan, dar chiar si daca se construieste o treime, toti comerciantii vor avea nevoie de spatii de depozitare”, estimeaza el. CBRE Eurisko vrea sa-si dezvolte in urmatoarea perioada departamentul de spatii industriale.

Explozia asteptata de companiile imobiliare inca din 2004 este totusi pe cale sa se produca. Potrivit datelor Colliers International, anul trecut s-au livrat numai in Bucuresti circa 240.000 mp de spatii de depozitare, de patru ori mai mult decat in 2006. „Conform planurilor actuale, anul acesta se vor livra circa 350.000 mp”, apreciaza Gabriel Chimisliu, directorul departamentului de spatii industriale din Colliers. El spune ca este posibil, ca si in anii trecuti, sa apara intarzieri in constructia spatiilor, dat fiind ca asamblarea terenurilor pentru un proiect de parc logistic, precum si racordarea la utilitati si obtinerea permiselor de constructie dureaza deseori mai mult decat estimarile dezvoltatorilor. „Se vor face, chiar daca nu toate se vor termina in 2008”, apreciaza Chimisliu.

Reprezentantii DTZ Echinox sunt chiar mai optimisti, apreciind ca pe piata Capitalei se vor mai livra pana la finele lui 2008 inca 350.000-400.000 mp de spatii logistice si de productie destinate inchirierilor. In total, suprafata de spatii industriale moderne va ajunge la 900.000-950.000 mp.

Depasind granitele Bucurestiului, in multe orase mari sunt anuntate investitii semnificative pentru dezvoltari in acest sector. Analistii DTZ Echinox apreciaza ca in acest an se va trece de la dezvoltarea concentrata exclusiv pe Bucuresti la oferta regionala in orasele importante din tara, precum Timisoara, Cluj-Napoca, Brasov sau Constanta. Iar suprafata livrata in aceste orase ar putea fi echivalenta celor 350.000 mp construiti in Bucuresti. Si chiar daca analistii, care din 2004 tot prevad o explozie a constructiilor industriale, sunt acum mai circumspecti si mai atenti cu expresiile folosite, este evidenta cresterea numarului de proiecte logistice. Sau, cum zice Capraru de la CBRE Eurisko, „in industrial clar vor intra noi investitii”.

De patru ori mai mult