Un avantaj sau un risc pentru afacerile comerciantilor de la noi este noua moda in stabilirea chiriilor, dupa care valoarea vanzarilor dintr-un spatiu comercial nu mai este doar treaba companiei care a inchiriat, ci si a proprietarului spatiului. Noua chirie este in relatie cu vanzarile magazinului, in sistem invers proportional. Cu titlu de exemplu: pentru vanzari de 100.000 de euro pe luna, chiria spatiului este de 2%, dar pentru o cifra de afaceri lunara de 150.000 de euro, procentul scade pana la 1,5%. Nu este insa singura varianta de chirie in care vanzarile joaca un rol: contractul de inchiriere poate viza un mix intre cele doua tipuri, adica o suma fixa plus un procent din vanzari.

Sistemul chiriei in functie de vanzari a castigat teren in ultimul an. "Am observat o schimbare dinspre chiria ca suma fixa pe suprafata catre acest nou sistem", spune Calin Varcolacu, director general la Mondex, companie care a deschis in acest an 50 de magazine si vrea sa mai deschida inca atatea pana la finele anului viitor. Moda acestor chirii a fost adoptata din strainatate, la fel cum s-a intamplat si cu sistemele de distributie ale companiilor internationale, spre exemplu. Iar primii pasi pe piata romaneasca ai "chiriilor procentuale" au coincis cu venirea companiilor straine care au adus cu ele pe piata mall-urile si galeriile comerciale.

"Acest sistem este folosit si in mall-urile noastre din Franta", a declarat pentru BUSINESS Magazin Agatha Neamtu, director de marketing la Euromall. Compania va deschide primul mall de pe piata la inceputul lui 2007 la Pitesti, al doilea complex de acest fel fiind preconizat pentru 2008, la Galati. Euromall foloseste pentru spatiile pe care le inchiriaza comerciantilor un sistem mixt: "fie procent din cifra de afaceri, fie suma fixa pe metrul patrat, cu conditia ca la final de an sa incasam cea mai mare din aceste doua sume", spune Neamtu. Altfel spus, conteaza ca in vistieria proprietarului sa intre suma cea mai mare, indiferent ca acest lucru este reprezentat de procentul vanzarilor sau de chiria fixa.

Luiza Moraru, manager retail department in cadrul companiei imobiliare Eurisko, spune ca in multe cazuri propunerea de adoptare a noului sistem de plata nu vine atat din partea proprietarilor, cat a chiriasilor, pentru care este "o modalitate de minimizare a riscului". De fapt, varianta de chirie ca procent din vanzari ii face partasi fie la esec, fie la succes atat pe chirias, cat si pe proprietar. Este motivul pentru care Moraru sustine ca sistemul chiriilor in functie de vanzari este propus "tot mai des".

Anchor Grup, compania care detine centrele Bucuresti Mall si Plaza Romania, ambele din Capitala, practica sistemul mixt, luand in calcul la inchiriere ambele componente - chiria minima pe metrul patrat si un procent din vanzari. Radu Tanasescu, director pentru operatiuni de retail in cadrul companiei, spune ca Anchor a avut chiar de la inceput, din momentul deschiderii Bucuresti Mall (1999), chiriasi ale caror contracte includeau o valoare a chiriei pe metrul patrat si un procent din vanzari. "Era vorba de companii multinationale, care practicau deja acest sistem in alte tari din Europa", zice Tanasescu.

In urmatoarea perioada, majoritatea contractelor de inchiriere, apreciaza Tanasescu, vor include atat chiria minima lunara, cat si componenta legata de un anumit procent din cifra de afaceri. "Este si normal sa fie asa", spune reprezentantul Anchor, deoarece tot mai multi dintre retailerii din Romania adopta practicile din Europa de Vest.

Din pretul produselor de pe rafturi, cateva procente sunt date de chiria pe care comerciantul trebuie s-o plateasca pentru spatiul magazinului. Ciocolata sau vinul pe care cumparatorii le pun in cos sunt mai scumpe sau, dupa caz, mai ieftine in functie si de modul cum proprietarul magazinului a stiut sa-si negocieze chiria. Adrian Eremia, director de marketing al retelei de supermarketuri Primavara, este de parere ca o stabilire corecta a relatiei dintre procentul destinat pentru plata chiriei si cifra de afaceri poate proteja chiriasul, pentru ca in cazul in care magazinul are vanzari mici, scade presiunea exercitata pe pretul produselor.

Dar la fel de bine, acest sistem se poate dovedi pentru comerciant o greseala, daca sporeste inutil presiunea asupra pretului produselor. In cazul scaderii vanzarilor, spune Eremia, creste adaosul comercial; scumpirea produselor "poate atrage insa o scadere a vanzarilor, motiv pentru care se creeaza o spirala descendenta grava" - un cerc vicios, pentru ca revenirea clientilor depinde de pretul produselor la raft. Pentru Primavara, care plateste chirie pentru sapte din cele opt magazine ale retelei, chiria reprezinta intre 25% si 35% din totalul costurilor. Teoretic, un contract de inchiriere bine realizat favorizeaza nu numai proprietarul, ci si chiriasul. Marius Banuta, director comercial al Angst Ro, companie care are o retea de 23 de magazine, spune ca "procentul din vanzari asigura chiriasul ca poate tine cheltuielile la un anumit nivel si nu exista riscul de a plati o chirie exagerata daca nu-i merge afacerea". Pe de alta parte, pentru proprietarii unui mall, spre exemplu, "exista potential de a castiga mai mult daca mall-ul atrage multi clienti".

In ceea ce priveste preturile chiriilor, plaja este foarte larga si variaza de la 5 euro la 150 de euro pe metrul patrat pe luna, spune Luiza Moraru de la Eurisko. Intre factorii care isi spun cuvantul in stabilirea pretului unui spatiu comercial se numara amplasarea, orasul in care e dezvoltat proiectul comercial, populatia vizata, estimarile de vanzari, suprafata si domeniul de activitate. "Conteaza chiar si suprafata de geamuri a spatiului", precizeaza si Agatha Neamtu de la Euromall.

Insa un lucru este cert: preturile spatiilor comerciale din Bucuresti nu difera prea mult de cele din provincie, diferentele maxime fiind intre 10-15%, conform reprezentantului retelei Primavara. Sunt doua motive principale care au dus la uniformizarea preturilor la nivelul tarii.

Pe de o parte este vorba despre expansiunea retailerilor straini "care doresc sa obtina cea mai buna amplasare, indiferent de costuri", sustine Eremia. Iar pe de alta parte, companiile care dezvolta mall-uri au preturi similare in toate complexurile pe care le detin, indiferent de orasul in care dezvolta proiecte.

Cat priveste evolutia pretului chiriilor, cu toata explozia recenta a noilor proiecte comerciale, tendinta ascendenta nu s-a oprit. Conform unui studiu realizat de compania imobiliara CB Richard Ellis, piata spatiilor comerciale a crescut, numai la nivelul Capitalei, in primul semestru al acestui an cu circa 55.000 mp, ajungand la aproape 580.000 mp. In ciuda cresterii ofertei insa, chiriile au urcat in medie cu 20%, conform studiului. Si sunt chiriasi care au resimtit inca mult mai acut cresterea chiriilor.

Directorul comercial al retelei de magazine Angst spune ca preturile au avut "o evolutie ascendenta speculativa, cu cresteri procentuale intre 50-100%".

E adevarat, toate acestea conteaza prea putin pentru cumparatori: indiferent de modul cum se calculeaza chiria pentru magazin ori daca proprietarul magazinului plateste sau nu vreo chirie, cei ce intra in magazin sunt interesati sa-si procure la preturi bune lucrurile de care au nevoie. Aici insa, abilitatea comerciantului de a-si negocia chiria poate ajunge, in anumite situatii, sa faca diferenta.