Locuinţele de vacanţă continuă să atragă interesul românilor, însă rămân un produs destinat unei categorii restrânse de cumpărători. Cu aproximativ 180.000 de astfel de proprietăţi la nivel naţional, a doua casă este mai degrabă o expresie a unui anumit stil de viaţă decât un fenomen de masă, iar diferenţa dintre un refugiu personal şi o investiţie profitabilă este dată de cât de realist sunt evaluate costurile şi randamentele.

Dacă vorbim despre o locuinţă de vacanţă pentru uz propriu, ea trebuie să fie, în primul rând, locul în care îţi face plăcere să petreci timpul. Dacă vorbim despre investiţie, atunci criteriile sunt diferite şi trebuie să ne uităm la cererea care poate susţine veniturile pe întreaga perioadă a anului”, spune Gabriel Blăniţă, Associate Director Romania Valuation Living Services Capital Markets Colliers International Romania, în cadrul unei ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Deşi în sezonul estival interesul pentru apartamentele de la mare sau pentru cabanele de la munte revine în prim-plan, dimensiunea acestui segment este încă redusă.

Potrivit datelor recensământului, România are aproximativ 10 milioane de locuinţe, dintre care aproape un milion reprezintă locuinţe secundare, însă numai circa 180.000 sunt clasificate drept locuinţe de vacanţă. „Nu vorbim despre un număr semnificativ, ci mai degrabă despre o nişă. Dacă raportăm cele 180.000 de locuinţe de vacanţă la cele aproximativ 10 milioane de locuinţe existente în România, ajungem la aproape 2%. Cumpărătorii sunt, în general, persoane cu o putere de cumpărare mult peste medie, care şi-au rezolvat deja problema locuirii şi îşi permit să cumpere o a doua locuinţă”, explică reprezentantul Colliers. Cei care cumpără astfel de proprietăţi sunt, în general, persoane din mediul urban, pentru care vacanţa înseamnă mai mult decât câteva zile petrecute la hotel. În România, principalele destinaţii rămân litoralul şi zonele montane, însă fiecare are propriile particularităţi. „Dacă vorbim de munte, trebuie să vorbim despre acces la pârtii, la trasee montane, la drumeţii sau la mersul cu bicicleta. Dacă vorbim de litoral, avem o perioadă mai scurtă decât Italia sau Grecia, dar avem în schimb Delta Dunării, un avantaj pe care multe alte ţări nu îl pot replica. Fiecare proiect trebuie să ţină cont de specificul locului şi să pună în valoare ceea ce oferă natura în acea zonă”, spune el. Creşterea numărului de proiecte rezidenţiale de pe litoral nu este întâmplătoare. În condiţiile în care randamentele din închirierea clasică s-au comprimat în marile oraşe, mulţi investitori au început să privească spre segmentul turistic. „În general, randamentele din turism sunt mai mari decât cele din zona rezidenţială. Vorbim poate de 7-8%, faţă de 5-6% în oraşe. Însă este un business complet diferit. Nu este o investiţie pasivă. Dacă vorbim de o proprietate într-o zonă turistică, implicarea este mult mai mare şi, fie că te ocupi personal, fie că apelezi la o companie de administrare, există costuri de care trebuie să ţii cont.” De altfel, specialistul atrage atenţia că mulţi cumpărători se concentrează doar asupra veniturilor pe care le-ar putea obţine în sezonul de vârf şi ignoră lunile în care proprietatea generează doar cheltuieli. „Nu ar fi corect să ne uităm doar la cât produce un apartament de vacanţă într-o lună de vară şi să uităm că, în lunile de iarnă, avem mai mult cheltuieli decât venituri. Randamentul trebuie calculat la nivelul întregului an, nu pe trei sau patru luni. Este foarte important să ne uităm nu doar la venituri, ci şi la costuri, la perioadele fără turişti şi la riscurile pe care ni le asumăm.”

Carte de vizită Gabriel Blăniţă, Director, Capital Markets, Living Services Valuation and Advisory Services, Colliers Romania:

1. Şi-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren şi a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultăţii de Finanţe, Asigurări, Bănci şi Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Economice din Bucureşti, unde a obţinut o diplomă de licenţă în Finanţe în 2011. De asemenea, deţine un master în management bancar, finalizat în 2013.

În opinia sa, raportul dintre rentabilitate şi risc este esenţial. De multe ori, randamentele foarte atractive ascund riscuri pe care cumpărătorii le subestimează. „De regulă, un randament mai ridicat înseamnă şi un risc mai mare. Dacă nu reuşim să identificăm riscuri pe măsura randamentului pe care îl estimăm, înseamnă că probabil am subestimat unele dintre ele. Este important ca acest raport dintre risc şi rentabilitate să fie analizat în cunoştinţă de cauză.” Pe lângă preţul de achiziţie, eficienţa energetică devine un criteriu tot mai important, mai ales în cazul unei a doua locuinţe.   

„Dacă este o locuinţă la munte, costul cu încălzirea va fi mai ridicat. Dacă este una la mare, costul cu răcirea şi consumul de energie electrică vor fi mai mari. Este important ca toate aceste calcule să fie făcute pe baza costurilor reale şi nu pe baza unor preţuri subvenţionate. Subvenţiile vin şi pleacă şi nu putem construi un plan de business pe o situaţie temporară.” În acelaşi timp, Gabriel Blăniţă spune că una dintre cele mai frecvente greşeli este încercarea de a transforma aceeaşi proprietate şi într-o investiţie, şi într-o casă ideală pentru familie. „Mulţi încearcă să facă aceeaşi combinaţie pe care o vedem şi în oraş: să fie şi pentru ei, şi pentru copii, să aibă şi un randament bun şi să poată fi închiriată. De regulă, când încerci să împaci două obiective diferite, niciunul nu este făcut foarte bine. Dacă este o locuinţă pentru uz propriu, ar trebui să fie locul unde îţi place cu adevărat să petreci timpul. Dacă este o investiţie, atunci trebuie să te uiţi la cererea care poate susţine veniturile pe parcursul întregului an.” În ceea ce priveşte piaţa rezidenţială în ansamblu, reprezentantul Colliers spune că începutul de an a fost dominat de prudenţă. Inflaţia ridicată şi scăderea puterii de cumpărare au redus ritmul tranzacţiilor, însă nu indică o situaţie de criză. „Vedem o atmosferă de prudenţă îndreptăţită, însă nu vorbim despre o situaţie gravă. Numărul tranzacţiilor este în continuare peste nivelurile de dinaintea pandemiei. În ultimul an am văzut creşteri de preţuri de aproximativ 5%, sub rata inflaţiei. Practic, în termeni reali, locuinţele s-au ieftinit, chiar dacă pentru omul obişnuit puterea de cumpărare a avut de suferit.”

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniţă

1. Care sunt cele mai importante recomandări pentru cineva care vrea să cumpere o locuinţă de vacanţă?

Pentru cineva aflat în căutarea unei locuinţe de vacanţă, cred că cel mai important lucru este să fie conştient de stilul de viaţă pe care îl are şi de timpul petrecut în locurile care îi fac plăcere. Locuinţa de vacanţă trebuie să fie un loc în care îi face plăcere să petreacă timpul. Poate mulţi oameni încearcă să facă aceeaşi combinaţie pe care o vedem şi în oraş: să fie şi pentru viitor, şi pentru copii, să poată fi şi închiriată şi să aibă şi un randament bun. De regulă, când încerci să faci două lucruri perfect, niciunul nu este făcut foarte bine. Dacă vorbim de uz propriu, este important să fie un loc unde ai prieteni, cunoştinţe, unde petreci deja timp şi unde îţi place să mergi. Dacă vorbim despre investiţie, atunci trebuie să ne uităm la locurile unde există o cerere suficient de mare încât să susţină veniturile pe parcursul întregului an.

2. Ce randamente poate aduce o astfel de investiţie?

Randamentele pot fi mai mari decât în zona rezidenţială clasică şi putem vorbi de 7-8%, comparativ cu 5-6% în marile oraşe. Dar este un business complet diferit. Nu este o investiţie pasivă. Dacă vorbim despre o proprietate într-o zonă turistică, implicarea este mai mare şi există costuri care trebuie luate în calcul. Nu este corect să ne uităm doar la veniturile din lunile de vară şi să ignorăm faptul că, în celelalte luni, există cheltuieli şi perioade fără turişti. Randamentul trebuie calculat la nivelul întregului an.

3. Cât de importantă devine eficienţa energetică?

Importanţa acestui subiect va creşte din ce în ce mai mult. Dacă este o locuinţă la munte, costurile cu încălzirea vor fi mai ridicate, iar dacă este una la mare, costurile cu răcirea şi consumul de energie electrică vor fi mai mari. Este important ca toate calculele să fie făcute pe baza costurilor reale şi nu pe baza unor preţuri subvenţionate. Subvenţiile vin şi pleacă, iar un plan de investiţii nu poate fi construit pe o situaţie temporară.