Piaţa investiţională din România trece printr-o perioadă de ajustare, în care dinamica tranzacţiilor a încetinit uşor, însă interesul pentru active de calitate rămâne ridicat. Andrei Văcaru, Head of Capital Markets CEE în cadrul iO Partners, atrage atenţia că diferenţele dintre chiria nominală şi cea efectiv încasată pot reduce semnificativ randamentele reale, în timp ce investitorii îşi reorientează apetitul către clădiri mai mici. În paralel, datele Cushman & Wakefield Echinox arată o creştere a volumelor investiţionale în S1 2025, în special pe retail şi office.

Piaţa de investiţii imobiliare trece printr-o etapă de reaşezare, marcată de randamente stabile, costuri de finanţare ridicate şi o selecţie mai atentă a activelor tranzacţionate. „Am avut tranzacţii interesante. Cred că dinamica a scăzut peste vară, dar sunt discuţii şi tranzacţii în lucru. Ultimele tranzacţii au avut un yield prime de 8%. Costul de împrumut este mai mare în România, iar oportunităţile investiţiilor în titluri de stat sunt de asemenea mari“, spune Andrei Văcaru, head of capital markets CEE, în cadrul iO Partners, în cadrul ZF Office & Rezidenţial Summit 2025.

El subliniază că, în realitate, randamentele efective pot fi semnificativ mai mici decât cele headline, în special în segmentul de birouri. „În piaţa de office există cutuma de a oferi incentive versus chirie prime. Sunt situaţii în care diferenţa e de 35%. În Polonia ajunge şi mai mult. Deci, când prezentăm o chirie de 22 euro nu înseamnă că proprietarul chiar primeşte atât lunar. Chiriaşii pot obţine condiţii foarte bune astăzi. Aşa că, dacă avem discount de o treime, yieldul e de fapt de 4%, nu de 6% cât pare iniţial“, explică Văcaru.

În acest context, cererea se îndreaptă tot mai mult către clădiri mai mici, de câteva milioane de euro, unde tranzacţiile sunt mai flexibile şi accesibile investitorilor locali. „Cererea pe investment merge mai ales spre clădiri mici“, punctează Văcaru. Segmentul birourilor îşi revine treptat, după doi ani fără livrări. „Anul viitor revenim la media anuală din anii precedenţi, de circa 130.000 mp. Pare că blocajele administrative s-au mai rezolvat. Rata de neînchiriere e la 11%, în scădere, dar încă destul de mare. Variază mult pe segmente de piaţă însă“, adaugă el. Chiria prime în zona centrală a crescut la 17 euro/mp/lună, iar headline-ul se situează la 22 euro/mp, dar diferenţele dintre cele două rămân semnificative.

Cererea din IT, tradiţional motor al pieţei, a coborât pe locul al treilea, iar investitorii îşi adaptează strategiile la noile realităţi economice. Totuşi, percepţia asupra pieţei româneşti s-a îmbunătăţit în ultimii ani. „România nu e uşor de vândut dacă te uiţi doar pe cifre. În Ungaria, Slovacia ai un pitch diferit. Totuşi, când cineva vine în Bucureşti după şapte ani, vede o evoluţie spectaculoasă. Cred că vom mai vedea tranzacţii, chiar dacă nu e uşor. Sunt jucători din Cehia, Ungaria, care ştiu regiunea, şi din Israel, de unde a venit mereu capital“, spune Văcaru.

Pe acest fundal, datele Cushman & Wakefield Echinox arată o piaţă rezilientă. Volumul tranzacţional din S1 2025 s-a ridicat la 391 milioane de euro, în uşoară scădere cu 6% faţă de S1 2024, dar peste media ultimilor 12 ani pentru perioada similară. Sectorul retail a dominat activitatea cu 42%, urmat de office cu 32% şi proiectele mixte cu 14%. În plus, ponderea birourilor în total s-a majorat semnificativ faţă de 2024 (de la 5% la aproape o treime), reflectând revigorarea cererii corporative şi stabilizarea gradului de ocupare.

„Rezultatele din prima jumătate a anului confirmă tendinţa de revenire a interesului faţă de piaţa imobiliară locală din partea investitorilor străini. Perspectivele pentru cea de-a doua jumătate a anului rămân pozitive, având în vedere tranzacţiile în derulare şi faptul că, istoric, a doua jumătate a anului consemnează mai multe tranzacţii. Ne aşteptăm la un volum investiţional între 800 milioane euro şi 1 miliard de euro pentru întregul an“, declară Cristi Moga, head of capital markets la Cushman & Wakefield Echinox.

Structura capitalului confirmă atractivitatea pieţei: investitorii străini au contribuit cu peste 70% din volumul total, capitalul britanic – dominat de M Core – a reprezentat 38%, urmat de cel românesc (27%) şi ungar (13%). Cushman & Wakefield a gestionat tranzacţii de 160 mil. euro, reprezentând peste 40% din piaţă, incluzând vânzarea portofoliului de strip malluri Prime Kapital – MAS Real Estate, Focşani Mall şi cea mai mare parte din IRIDE Business Park.

Activitatea intensă din piaţa clădirilor de birouri de dimensiuni medii confirmă apetitul local pentru active generatoare de venit. Compania Bucur S.A., listată la BVB, a cumpărat recent, în a doua jumătate a anului clădirea Dr. Felix 87 din Piaţa Victoriei de la First Property Group, după achiziţia din primăvară a imobilului CSDA Siriului din Aviaţiei. Tot în această categorie se înscrie achiziţia unei clădiri de peste 8.000 mp de către Praktiker Real Estate România (Omer Susli) de la Allianz Ţiriac, tranzacţie aflată în curs de finalizare.

În retail, tranzacţia de 55–60 milioane de euro prin care M Core a cumpărat portofoliul de strip malluri din oraşe secundare – Focşani, Râmnicu Sărat, Sebeş, Slobozia, Gheorgheni, Făgăraş şi Târgu Secuiesc – arată strategia de expansiune în afara Capitalei, în oraşe cu putere de cumpărare în creştere şi infrastructură în dezvoltare. În office, tranzacţii precum Equilibrium 1 (52 milioane euro) şi IRIDE Business Park (55–60 milioane euro) arată că activele prime din Bucureşti rămân în centrul atenţiei investitorilor regionali.

Randamentele prime au rămas stabile: 7,25% pentru office, 7% pentru retail şi 6,5% pentru industrial, în pofida unei economii cu creştere modestă (PIB Ă1% în T2) şi a costurilor de finanţare ridicate (dobânda-cheie 6,5%). Stabilitatea indică maturizarea pieţei şi încrederea investitorilor în activele de calitate.

Piaţa se îndreaptă spre un final de an cu volume potenţial de peste 800 mil. euro, dacă tranzacţiile aflate în due diligence se vor concretiza. Într-un context regional competitiv, România mizează pe yieldurile încă atractive, pe investitorii locali mai activi şi pe capacitatea de a livra proiecte solide în retail şi office.