“Comisioanele nu trec de 1,5-2%, dar depinde de cat de mare e tranzactia, fiind de obicei sub 1%”, spune Bogdan Georgescu, directorul general al Colliers International, cel care a intermediat anul trecut cele mai multe tranzactii, incluzand achizitia imobilelor de birouri S.Park si Victoria Park de catre austriecii de la Immoeast, cel mai mare fond de investitii din regiune.

Ar fi un procent important pentru o piata estimata anul trecut intre 1,4 si 2,1 miliarde de euro, in functie de cum se iau in calcul sumele anuntate, dar multe tranzactii se fac fara intermediar, cum este cazul celei mai mari de pana acum de pe piata romaneasca - achizitia Polus Center din Cluj de catre Immoeast, pentru 210 milioane de euro. Fondul detine 25% din actiunile dezvoltatorului TriGranit, care a construit complexul comercial, astfel incat tranzactia a fost negociata intern.

Oricum, tot raman comisioane de circa zece milioane de euro, care se impart la mai putin de zece companii. Insa anul 2008 nu pare a fi la fel de bun. Fie ca pe cartea lor de vizita scrie Capital Markets Manager, Investment Manager sau Managing Director, toti reprezentantii intermediarilor recunosc ca ultima perioada nu a fost deloc prolifica in tranzactii de investitii.

Ei incearca sa gaseasca si argumente adiacente crizei financiare internationale. “Au fost doua tranzactii foarte mari care nu s-au intamplat nu din cauza crizei, ci din cauza calitatii proprietatilor”, apreciaza Cristian Ustinescu, Capital Markets Manager la DTZ Echinox. Ustinescu, care a lucrat anul trecut in doua tranzactii cu parcuri logistice, nu detaliaza exact despre ce e vorba, dar ideea este reluata de toti observatorii pietei imobiliare.

“Investitorii sunt mult mai atenti la ceea ce cumpara”, este o fraza ce revine in discursul tuturor, aproape la fel de des precum in urma cu un an se spunea ca “se cumpara orice”.

Prabusirea pietei de credite ipotecare din Statele Unite a provocat neliniste pe pietele europene inca din vara trecuta, iar rezultatele s-au vazut incepand din septembrie inclusiv pe piata romaneasca. Primele efecte au fost o crestere a prudentei in sectorul bancar, ceea ce a facut ca finantarea sa fie ceva mai greu accesibila. Rezultatele s-au vazut deja: in ultimele sase luni, numarul tranzactiilor de real estate de dimensiuni semnificative a scazut considerabil. “Piata este inghetata”, spune Bogdan Georgescu. “Criza financiara va avea probabil un efect asupra tranzactiilor imobiliare in 2008”, spune si Wilson Balachandra, partener in achizitii si fuziuni al firmei de consultanta financiara KPMG.

Analistii spun totusi ca, pe termen lung, bazele economice raman sanatoase, iar “investitorii vad asta”, dupa cum spune Charles Krick, Associate Director la Jones Lang LaSalle (JLL). Dar, puncteaza el, “suntem intr-o perioada in care finantarea este o problema, nu piata”. Managerul Colliers explica si el ca, in esenta, cumparatorii nu asteapta neaparat o schimbare in piata, ci mai degraba sunt probleme legate de deciziile interne. “Fondurile sunt mult mai atente la ce cumpara, cum cumpara.”

Este adevarat ca lipsa tranzactiilor vine si pe fondul unei lipse de proiecte de vanzare la standardele investitorilor institutionali. Cam tot ce a fost bun s-a vandut si au fost preluate si proiecte mai putin atractive. In plus, randamentele pe piata romaneasca au scazut abrupt in ultimii ani. Pretul de vanzare al unui activ imobiliar este determinat pe baza randamentului anual (yield). Cu cat yield-ul este mai mic, cu atat pretul este mai mare, la fel si durata de recuperare a investitiei. Iar randamentele din Romania ajunsesera la niveluri foarte scazute inca din vara, cand vanzarea imobilului de birouri America House catre un fond de investitii al grupului francez Natixis s-a facut la un randament de circa 5,55%.