Capitala traversează o perioadă paradoxală pe piaţa rezidenţială: apartamentele se vând în medie în doar 47 de zile, cel mai rapid ritm dintre marile oraşe ale ţării, dar preţurile au explodat cu 25% în ultimii doi ani pentru locuinţele existente şi cu 43% pentr„u cele noi. Oferta totală s-a contractat cu 24%, în timp ce pentru fiecare apartament nou scos la vânzare există aproape patru potenţiali cumpărători. Într-un context marcat de eliminarea facilităţilor fiscale şi presiuni inflaţionale crescânde, specialiştii avertizează că această “furtună perfectă” - cerere puternică, ofertă limitată şi costuri în creştere - va continua să împingă preţurile în sus, punând sub semnul întrebării accesibilitatea locuinţelor în Bucureşti.

Conform declaraţiilor din cadrul evenimentului ZF Office & Rezidenţial Summit 2025, piaţa imobiliară bucureşteană a intrat într-o nouă fază de maturitate. Răzvan Ionescu, chief commercial officer al Imobiliare.ro, subliniază că “marea bătaie” pe terenuri din centrul Capitalei, caracteristică perioadei de până în 2020, s-a transformat într-o expansiune strategică spre periferie.

“Am intrat într-o nouă fază în Bucureşti”, explică Ionescu. “S-a realizat o tranziţie, de la câţiva pionieri care se duceau în zone complet noi, acum avem companii mari care crează noi poli de creştere, cum e Pallady.” Sectoarele 3, 4 şi 6 au atras majoritatea dezvoltărilor în ultimii ani, pe fondul interesului manifestat de dezvoltatorii mari, care dispun de ploturi extinse de teren.

Zone precum Drumul Taberei, Pallady şi periferia estică a Capitalei devin tot mai atractive, chiar şi pentru cumpărătorii care iniţial nu ar fi luat în calcul aceste areale. Motivul principal: aceste zone “arată foarte bine şi sunt bine conectate”, după cum remarcă reprezentantul Imobiliare.ro.
Proximitatea de staţiile de metrou rămâne cel mai important factor pentru atractivitatea unui proiect, putând creşte preţul cu până la 30% pe metrul pătrat.

Metrou şi infrastructură: Factorii decisivi pentru dezvoltare

Investiţiile în infrastructura de transport public continuă să remodeleze harta preţurilor din Bucureşti. Noile proiecte de infrastructură, precum Magistrala 7 de metrou, promite să deschidă “zone noi, poli de creştere”, oferind oportunităţi de dezvoltare în areale care până recent erau considerate prea îndepărtate sau insuficient conectate.

Datele concrete confirmă impactul major al proximităţii metroului. Un apartament nou, situat semicentral, la maximum 15 minute de mers pe jos faţă de o staţie de metrou, se tranzacţionează în medie cu 2.600 de euro pe metru pătrat în Bucureşti, cu aproximativ 300 de euro peste preţul mediu al Capitalei. Această diferenţă de preţ nu este întâmplătoare. Accesul rapid la reţeaua de metrou înseamnă pentru bucureşteni economisire de timp, evitarea traficului aglomerat şi conectivitate superioară la punctele importante ale oraşului - de la zone de business la zone comerciale şi instituţii publice. Pentru dezvoltatori, proximitatea de metrou devine astfel un avantaj competitiv major, care justifică investiţii suplimentare în achiziţia de terenuri bine poziţionate.

Preţurile explodează: 2.284 de euro/mp pentru apartamente noi

Evoluţia preţurilor pe piaţa rezidenţială bucureşteană a devenit subiectul principal de îngrijorare pentru potenţialii cumpărători. Conform analizei Imobiliare.ro prezentate la BREC Residential Conference, preţurile pentru noile unităţi locative au înregistrat un avans spectacular de 43% în primul semestru al anului 2025 faţă de perioada similară din 2023, respectiv 14% comparativ cu anul anterior.

În termeni concreţi, preţul mediu pe metru pătrat util a ajuns la 2.258 de euro în iulie 2025, respectiv 2.284 de euro în august pentru Bucureşti. Această creştere plasează Capitala pe locul al doilea în topul celor mai scumpe oraşe din România, fiind devansată de Cluj-Napoca, unde preţurile medii pentru locuinţele noi au atins 3.139 de euro pe metru pătrat, şi urmată îndeaproape de Braşov, cu 2.538 de euro pe metru pătrat.

Pentru apartamentele existente, situaţia nu este cu mult mai bună. Preţul mediu solicitat a ajuns la 1.937 de euro pe metru pătrat util în trimestrul al doilea 2025, reprezentând o creştere de 6% faţă de trimestrul anterior, de 19% faţă de anul trecut şi de 25% comparativ cu acum doi ani. Aceste majorări nu se limitează la zonele premium sau la cartierele de lux. Chiar şi în areale considerate tradiţional mai accesibile, creşterile sunt substanţiale. În Prelungirea Ghencea, preţurile au crescut cu 20% într-un an, ajungând la 1.538 de euro pe metru pătrat, în timp ce în zona Giurgiului creşterea a fost de 14%, cu un preţ mediu de 1.471 de euro pe metru pătrat.

Disparităţi majore între cartiere: De la 1.333 la 3.387 euro/mp

Harta preţurilor din Bucureşti continuă să reflecte inegalităţi sociale şi urbanistice profunde. La vârful piramidei se află cartiere precum Primăverii, unde metrul pătrat ajunge la 3.387 de euro, Herăstrău cu 3.102 de euro pe metru pătrat şi Grozăveşti-Politehnica cu 3.000 de euro pe metru pătrat. Zona Grozăveşti-Politehnica a înregistrat una dintre cele mai spectaculoase creşteri, de 16% într-un an, intrând astfel în clubul select al zonelor ultra-premium. Aceste cartiere beneficiază de multiple avantaje: proximitate faţă de zone verzi, infrastructură modernă, acces facil la servicii de calitate şi prestigiu social. Pentru cumpărătorii din aceste zone, preţul ridicat este justificat de calitatea vieţii oferite şi de potenţialul de apreciere pe termen lung a investiţiei imobiliare.

La polul opus, Ferentari rămâne cea mai accesibilă zonă cu 1.333 de euro pe metru pătrat, urmată de Giurgiului şi Prelungirea Ghencea. Totuşi, şi aici presiunea preţurilor se face simţită, cu creşteri anuale în dublu cifru, ceea ce indică faptul că fenomenul scumpirii nu este limitat la zonele deja scumpe, ci se extinde pe întreg teritoriul Capitalei.

Această diferenţă de aproape 2.000 de euro pe metru pătrat între cele mai scumpe şi cele mai ieftine zone reflectă nu doar disparităţi de infrastructură şi servicii, ci şi o segmentare tot mai accentuată a pieţei imobiliare bucureştene pe clase sociale şi putere de cumpărare.

Oferta în scădere dramatică: Minus 24% în ultimul an

Unul dintre cele mai îngrijorătoare aspecte ale pieţei actuale este contracţia severă a ofertei. Conform raportului Imobiliare.ro Market 360 pentru trimestrul al doilea din 2025, pe piaţa bucureşteană erau disponibile doar 30.180 de locuinţe, o scădere de 24% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Această cifră reprezintă aproximativ 30% din oferta totală la vânzare la nivel naţional, subliniind importanţa pieţei bucureştene în contextul general al ţării. Situaţia este şi mai acută pe segmentul locuinţelor noi, unde oferta a scăzut cu 6%, ajungând la doar 9.530 de unităţi. Această contracţie dramatică vine într-un context în care numărul de locuinţe noi finalizate a scăzut cu circa 3% în primele şase luni din 2025 faţă de primul semestru din 2024, când fusese înregistrat cel mai mic număr de locuinţe terminate în Bucureşti şi împrejurimi din ultimii cinci ani.

Cauzele acestei scăderi sunt multiple. Pe de o parte, procesul de autorizare şi dezvoltare a devenit tot mai complex şi costisitor pentru dezvoltatori. Pe de altă parte, terenurile bine poziţionate au devenit din ce în ce mai rare şi mai scumpe, forţând dezvoltatorii să caute oportunităţi în zone mai îndepărtate sau să se concentreze pe proiecte de regenerare urbană. Această lipsă de ofertă creează o presiune crescândă asupra stocului disponibil şi alimentează inevitabil spirala ascendentă a preţurilor. Pentru fiecare locuinţă finalizată în ultimii cinci ani scoasă la vânzare, au existat aproape patru potenţiali cumpărători - o disparitate care explică de ce apartamentele se vând atât de rapid în Bucureşti.

Vânzări record înainte de creşterea TVA

Piaţa rezidenţială bucureşteană a demonstrat o rezilienţă remarcabilă în primele nouă luni din 2025, în ciuda provocărilor fiscale şi economice. Conform analizei SVN Romania bazate pe statisticile Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în Bucureşti şi Ilfov s-au vândut aproximativ 41.500 de unităţi rezidenţiale, în scădere cu doar 3,4% comparativ cu rezultatul înregistrat în primele nouă luni ale anului trecut.

Această performanţă reprezintă o îmbunătăţire semnificativă comparativ cu scăderea anuală de 7,9% înregistrată la finalul primului semestru din 2025. Recuperarea s-a datorat în mare parte vârfului de vânzări înregistrat în luna iulie, determinat de anunţata eliminare a facilităţilor TVA la achiziţia de locuinţe noi, care a intrat în vigoare la 1 august 2025.

“Am văzut creştere pe proiectele noi în 2025, după un declin de câţiva ani”, confirmă Răzvan Ionescu. “În trimestrul 1 au fost multe proiecte concretizate, în iunie-iulie mult stoc a fost cumpărat, înainte de creşterea TVA.” Această cursă contracronometru a generat o activitate febrilă pe piaţă, cu mulţi cumpărători grăbindu-se să finalizeze tranzacţii înainte de aplicarea noii legislaţii fiscale.

Defalcat pe zone administrative, în Bucureşti propriu-zis s-a înregistrat o scădere anuală de 4,4% a numărului de unităţi rezidenţiale tranzacţionate, în timp ce în judeţul Ilfov s-a înregistrat o creştere anuală de 2,2% a vânzărilor rezidenţiale. Această diferenţă sugerează că Ilfovul continuă să atragă cumpărători care caută un raport preţ-calitate mai bun sau case cu grădină, în defavoarea apartamentelor din blocuri.

Impactul fiscal: TVA-ul majorat schimbă ecuaţia

Eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuinţe, cu intrare în vigoare la 1 august 2025, a reprezentat o lovitură semnificativă pentru segmentul mass-market al pieţei rezidenţiale. Această modificare fiscală adaugă aproximativ 14% la preţul locuinţelor noi sub 120.000 de euro, considerând şi deprecierea leului cu 2% faţă de anul trecut.

Pentru un apartament de 70.000 de euro, acest lucru înseamnă un cost suplimentar de aproape 10.000 de euro - o sumă care pentru mulţi cumpărători din clasa de mijloc poate face diferenţa între accesibilitate şi inaccesibilitate. “Creşterea TVA va influenţa rezultatele pe termen mediu înregistrate pe segmentul mass-market”, avertizează Andrei Sârbu, CEO SVN Romania, adăugând totuşi că “accesibilitatea a rămas la un nivel bun şi cumpărătorii se pot îndrepta spre locuinţele deja finalizate”. Segmentele middle-market şi premium, care deţin ponderea majoritară în oferta de locuinţe noi, nu au fost afectate în aceeaşi măsură, întrucât pentru cumpărătorii din aceste categorii procentul suplimentar reprezintă o pondere mai mică din bugetul total şi din veniturile disponibile. Totuşi, chiar şi în aceste segmente se observă o creştere a prudanţei în rândul cumpărătorilor şi o intensificare a negocierilor de

Credite imobiliare în creştere: Motorul cererii

În ciuda creşterilor de preţuri şi a presiunilor fiscale, piaţa creditării oferă un suport important cererii. Volumul creditelor noi acordate pentru locuinţe a crescut cu aproximativ 20% în trimestrul al doilea din 2025, demonstrând că băncile continuă să finanţeze achiziţii imobiliare într-un ritm susţinut.

Valoarea medie a unui credit ipotecar în Bucureşti a ajuns la 379.485 lei (aproximativ 76.000 de euro), cu aproape 10% mai mare faţă de anul trecut. Această creştere reflectă atât majorarea preţurilor locuinţelor, cât şi capacitatea crescută a bucureştenilor de a accesa sume mai mari de la bănci, susţinută de creşterea veniturilor în Capitală.

“Bucureşti are luxul de a beneficia de potenţial economic mare, de cerere în creştere”, explică Răzvan Ionescu, subliniind avantajul competitiv al Capitalei faţă de restul ţării. Veniturile disponibile ale bucureştenilor rămân semnificativ mai mari decât media naţională, ceea ce permite susţinerea cererii chiar şi în contextul unor preţuri în creştere.

Totuşi, analiza marjei de negociere oferă indicii despre schimbarea atitudinii cumpărătorilor. Această marjă a crescut de la 3,5% la 4,1% între trimestre, sugerând că, deşi piaţa rămâne dinamică, cumpărătorii au început să fie mai atenţi şi să negocieze mai intens preţurile, conştienţi de presiunile financiare crescânde.

Viteza de vânzare: 47 de zile

Un indicator surprinzător al dinamicii pieţei bucureştene este viteza cu care se vând apartamentele. Conform celui mai recent raport Imobiliare.ro Market 360, apartamentele din Capitală se vând în medie în 47 de zile de la ieşirea pe piaţă - cea mai rapidă perioadă dintre toate marile oraşe din ţară. Acest interval reprezintă o uşoară îmbunătăţire faţă de trimestrul anterior şi este semnificativ mai scurt decât în alte centre urbane precum Cluj-Napoca (78 de zile) sau Braşov (62 de zile).

Această viteză record de vânzare reflectă intensitatea cererii şi deficitul de ofertă care caracterizează piaţa bucureşteană. Cumpărătorii sunt nevoiţi să acţioneze rapid când apare o proprietate care îndeplineşte criteriile lor, ştiind că întârzierea poate însemna pierderea oportunităţii în favoarea altor potenţiali cumpărători. Pentru vânzători, această situaţie creează un context favorabil, permiţându-le să menţină preţuri ferme şi să reducă concesiile în procesul de negociere. Pentru cumpărători, însă, presiunea timpului adaugă un element suplimentar de stres într-un proces deja complex şi costisitor.

Preferinţa pentru nou: Disproporţie între cerere şi ofertă

Analiza comparativă între locuinţele noi şi cele vechi relevă tendinţe interesante pe piaţa bucureşteană. Deşi oferta de locuinţe noi reprezintă doar 31% din total, acestea atrag un interes disproporţionat din partea cumpărătorilor. Pentru fiecare locuinţă nouă există în medie patru potenţiali cumpărători, comparativ cu doi-trei pentru proprietăţile vechi.

Această preferinţă pentru nou vine din multiple motive: standarde moderne de construcţie, eficienţă energetică superioară, garanţii de la dezvoltator, lipsa necesităţii de renovări imediate şi, nu în ultimul rând, posibilitatea de a personaliza finisajele. În plus, multe dintre proiectele noi oferă facilităţi comune - de la parcări subterane şi spaţii verzi amenajate până la săli de fitness şi zone de joacă pentru copii.

Preferinţa accentuată pentru locuinţele noi vine însă cu un cost semnificativ. Diferenţa de preţ între un apartament nou şi unul vechi în aceeaşi zonă poate varia de la 20% la 40%, în funcţie de starea proprietăţii vechi şi de facilităţile oferite de proiectul nou. Iar cu aplicarea TVA-ului
standard la locuinţele noi, această diferenţă va deveni şi mai pronunţată, putând determina o redirecţionare parţială a cererii către segmentul proprietăţilor existente.

Investitorii majori confirmă: Bucureşti rămâne prioritar

În ciuda provocărilor, investitorii importanţi continuă să vadă oportunităţi în piaţa bucureşteană. La conferinţa BREC Residential, principalii dezvoltatori au reconfirmat angajamentul faţă de Capitală, deşi îşi îndreaptă atenţia şi către alte oraşe. Hagag Development Europe, recunoscut pentru apetitul către consolidarea şi modernizarea clădirilor de patrimoniu, continuă investiţiile în proiectele rezidenţiale din Bucureşti şi zona metropolitană, precum H East Residence şi H Pipera Lake. Totodată, investitorul a anunţat că este hotărât să îşi îndrepte atenţia şi către alte oraşe - Braşov, Cluj-Napoca şi Timişoara - o strategie de diversificare care reflectă atât oportunităţi în aceste pieţe, cât şi provocările crescânde din Capitală.

AFI Romania a lansat anul acesta AFI Home North, primul său proiect de tip Build to Rent din România, în zona de business a Bucureştiului. “Suntem încântaţi de evoluţia proiectului şi de felul în care a fost primit de piaţă, ajungând la un grad de ocupare de 70% în doar câteva luni”, declară Luciana Giurea-Roşca, head of residential, AFI România. Succesul acestui concept demonstrează existenţa unei cereri semnificative pentru alternative la achiziţie, în special din partea tinerilor profesionişti şi a expatriaţilor.

Compania intenţionează să continue în 2026 cu cea de-a doua clădire, de 164 de apartamente, din bulevardul Dimitrie Pompeiu 5E, şi să extindă conceptul şi în alte zone din Capitală, respectiv Cotroceni. Acest model Build to Rent ar putea reprezenta o soluţie parţială la criza accesibilităţii, oferind opţiuni de locuit de calitate pentru cei care nu îşi pot permite sau nu doresc să cumpere.

Provocările relaţiei cu autorităţile locale

“Nu cred că avem motive să fim optimişti cu privire la autorităţi. Ei funcţionează cu incentive-uri. Care acum e votul. Iar locuitorul din Bucureşti se uită la apă caldă şi aglomeraţie, nu la ce spunem noi de viitor.”, a spus Răzvan Ionescu în cadrul summitului ZF.

Această viziune reflectă frustrarea sectorului privat faţă de o administraţie percepută ca reactivă în loc de proactivă. “Suntem dintotdeauna pe principiul avem un foc de stins, mereu trebuie să rezolvăm o urgenţă, cu apa caldă, cu aglomeraţia...Şi atunci nu ne putem ocupa de trotuare şi alte detalii”, continuă Ionescu, sugerând necesitatea unei schimbări de paradigmă.

Propunerea sa este neconvenţională: “Trebuie să creăm un incentive negativ ca ei să-şi facă treaba, să punem o presiune, cu procese sau altceva. Trebuie să fim curajoşi să ne luăm cu ei în piept să îşi facă treaba.” Această abordare conflictuală reflectă gradul ridicat de exasperare din industrie şi convingerea că doar presiunea externă poate genera schimbare.

Despina Ponomarenco, preşedinta BREC, a reluat apelul la dialog cu autorităţile: “Calitatea vieţii în Bucureşti este strâns legată de accesul la locuinţe noi, cu preţuri accesibile şi într-o ofertă diversificată, în zone cu infrastructură modernă. Relansăm un apel la dialog către autorităţile locale în ceea ce priveşte reglementarea dezvoltării imobiliare din Bucureşti, precum şi armonizarea cu judeţul Ilfov”.  

Percepţie şi imagine: Provocarea industriei

O problemă identificată de reprezentanţii sectorului este imaginea publică a dezvoltatorilor imobiliari. “Cred că avem o mare problemă de percepţie şi la utilizatori şi la autorităţi, care ne văd ca duşmani, nu aliaţi. Parcă vor să ne oprim din a investi”, observă Răzvan Ionescu. Această percepţie negativă afectează nu doar relaţia cu autorităţile, ci şi poziţionarea socială a întregii industrii.

Soluţia propusă implică o comunicare mai bună şi diferenţierea clară: “Poate trebuie să facem mai mult ca să arătăm cum contribuim la îmbunătăţirea vieţii oamenilor. Trebuie să facem diferenţă între dezvoltatorii corecţi şi cei care fac lucruri ilegal.” Această recunoaştere a existenţei unor actori care nu respectă regulile sugerează necesitatea unei autoreglementări mai ferme a industriei şi a unei distanţări clare de practicile îndoielnice.

Imobiliare.ro a făcut paşi concreţi în direcţia educării pieţei prin implicarea în cursuri pentru agenţi imobiliari şi implementarea unui sistem de rating pentru agenţi destinat utilizatorilor platformei. Aceste iniţiative vizează creşterea profesionalismului în sector şi îmbunătăţirea experienţei consumatorilor.

Perspective pentru viitor: Continuă creşterea preţurilor?

Piaţa imobiliară din Bucureşti se confruntă cu ceea ce analiştii numesc o “furtună perfectă”: cerere puternică susţinută de veniturile ridicate ale bucureştenilor, ofertă limitată din cauza dificultăţilor de dezvoltare şi a lipsei de terenuri bine poziţionate, şi presiuni inflaţionale crescânde generate de costurile cu energia, materiale de construcţii şi forţa de muncă.

Andrei Sârbu, CEO SVN Romania, oferă o perspectivă optimistă temperată: “Piaţa rezidenţială din România şi-a dovedit încă o dată rezilienţa şi fundamentele sale solide, rezultatele înregistrate după primele nouă luni fiind foarte bune ţinând cont de toate elementele negative care au influenţat vânzările şi o multitudine de estimări pesimiste.”

Dan Niculae, CEO Imobiliare.ro Finance, subliniază un factor adesea ignorat: “Lipsa unui guvern stabil a însemnat şi amânarea unor măsuri fiscal-bugetare care ar fi încetinit cererea din piaţă.” Această “pauză” legislativă a permis pieţei să funcţioneze relativ neîngrădit, alimentând cererea. Cu toate acestea, odată cu stabilizarea politică, noi măsuri fiscale ar putea fi implementate, afectând dinamica pieţei.

Eliminarea cotei reduse de TVA şi a plafonării preţurilor la energie vor adăuga presiune suplimentară asupra preţurilor, în special pentru locuinţele noi din segmentul mass-market. Totuşi, segmentele middle şi premium vor continua să fie susţinute de cererea solidă din partea bucureştenilor cu venituri ridicate şi a investitorilor.

Bucureşti “poate absorbi mult mai mult decât se face”, conform evaluării lui Răzvan Ionescu, sugerând că, în ciuda preţurilor ridicate, există încă spaţiu pentru creştere, atât în termeni de volum, cât şi de valoare. Noile proiecte de infrastructură, precum Magistrala 7, vor deschide zone noi pentru dezvoltare, redistribuind parţial presiunea de pe zonele tradiţionale.

În acest context complex, preţurile vor continua probabil să crească, deşi ritmul ar putea să se tempereze pe măsură ce puterea de cumpărare este erodată de inflaţie şi de presiunile fiscale crescânde. Pentru cumpărătorii din clasa de mijloc, provocarea accesibilităţii devine din ce în ce mai acută, punând sub semnul întrebării capacitatea Bucureştiului de a oferi locuinţe decente pentru toate categoriile sociale.
 

„Am văzut creştere pe proiectele noi în 2025, după un declin de câţiva ani. În trimestrul 1 au fost multe proiecte concretizate, în iunie-iulie mult stoc a fost cumpărat, înainte de creşterea TVA.“

Răzvan Ionescu, Chief Commercial Officer al Imobiliare.ro