Piaţa rezidenţială din România traversează o perioadă de încetinire, după ce numărul tranzacţiilor a scăzut cu aproximativ 36% în trimestrul al treilea din 2026, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut. În Bucureşti-Ilfov, declinul a fost de circa 32%, însă preţurile locuinţelor continuă să crească, susţinute de costurile de construcţie şi de oferta limitată din anumite zone.

Scăderea numărului de tranzacţii imobiliare nu a adus şi ieftinirea apartamentelor, deşi piaţa rezidenţială a traversat câteva luni dificile în 2026. În timp ce cumpărătorii sunt mai atenţi la deciziile de achiziţie, dezvoltatorii se confruntă cu costuri ridicate de construcţie, schimbări legislative şi o finanţare care trebuie adaptată noilor condiţii. Pentru Alexandru Pricop, consultant imobiliar cu o experienţă de peste 20 de ani în industrie, situaţia actuală trebuie analizată pornind de la cifre şi de la diferenţele faţă de perioadele de criză prin care a trecut piaţa. „Depinde la ce moment ne raportăm. Că dacă ne raportăm la 2024, nu stăm bine. Dacă ne raportăm la 2009, stăm mult mai bine”, spune Alexandru Pricop, managing partner SVN România Residentialist, într-o ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Potrivit celui mai recent raport de piaţă prezentat în cadrul interviului, numărul tranzacţiilor rezidenţiale din România a scăzut cu aproximativ 36% în trimestrul al treilea din 2026, comparativ cu aceeaşi perioadă din 2025. În Bucureşti-Ilfov, declinul a fost de circa 32%. Evoluţia este cu atât mai relevantă cu cât primele şase luni ale anului au adus o scădere de numai aproximativ 1% în regiunea Capitalei. Accelerarea declinului în lunile următoare a făcut ca, la nivelul primelor nouă luni, piaţa Bucureşti-Ilfov să înregistreze o reducere de aproximativ 19% a tranzacţiilor.

O parte din această evoluţie a fost influenţată şi de problemele tehnice ale Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), care au afectat înregistrarea tranzacţiilor în luna iulie. Alexandru Pricop descrie această perioadă drept una dintre cele mai dificile din ultimul deceniu, în condiţiile în care activitatea notarilor şi finalizarea unor tranzacţii au fost perturbate. În august, operaţiunile amânate au început să fie reluate, iar septembrie a adus primele semne ale unei îmbunătăţiri. Revenirea din septembrie nu schimbă însă imaginea de ansamblu a anului. Consultantul observă că piaţa rămâne influenţată de incertitudinile economice, de evoluţia cursului valutar şi de tensiunile geopolitice. În opinia sa, cumpărătorii români reacţionează puternic la schimbările din mediul economic şi politic, ceea ce poate determina amânarea unei achiziţii chiar şi atunci când nevoia de locuire rămâne aceeaşi. Anul 2024 este unul dintre reperele folosite în analiza sa, fiind considerat un an foarte bun pentru piaţa rezidenţială. De atunci, condiţiile s-au schimbat, inclusiv prin majorarea TVA şi prin acumularea unor factori de incertitudine. Cu toate acestea, Alexandru Pricop consideră că există şi indicatori economici care ar trebui luaţi în calcul înainte de a anticipa o criză a pieţei. Unul dintre argumentele sale este nivelul preţurilor locuinţelor din Bucureşti în comparaţie cu alte capitale europene. Potrivit studiilor realizate de compania pe care o reprezintă, preţul mediu al locuinţelor din Capitală se situează în jurul valorii de 2.300 de euro pe metru pătrat. În interviu, consultantul face referire şi la un raport Deloitte, care indică valori mai reduse, de aproximativ 2.090 de euro pe metru pătrat pentru Bucureşti şi 1.900 de euro la nivelul României.

Din perspectiva sa, chiar şi după creşterile succesive ale preţurilor, Bucureştiul rămâne una dintre cele mai accesibile capitale ale Uniunii Europene din punctul de vedere al preţului mediu pe metru pătrat. În acelaşi timp, atrage atenţia că nivelul preţurilor trebuie corelat cu veniturile populaţiei şi cu posibilităţile reale de finanţare a unei achiziţii. Pentru a explica această relaţie, Alexandru Pricop foloseşte un indicator al accesibilităţii locuinţelor, calculat prin raportarea preţului unui apartament de două camere, cu o suprafaţă medie de aproximativ 50 de metri pătraţi, la salariul mediu. În calculele prezentate, un apartament din Bucureşti ar putea fi achiziţionat cu echivalentul a aproximativ 8,4 ani de salarii medii. Consultantul utilizează ca reper un venit salarial mediu de circa 1.400 de euro în Capitală. Accesibilitatea nu depinde însă exclusiv de preţul apartamentelor. Costul finanţării are, la rândul său, un rol important, iar Alexandru Pricop consideră că dobânzile la creditele ipotecare în lei trebuie analizate şi în raport cu inflaţia. El menţionează un nivel de aproximativ 5,3% pentru dobânzile la creditele ipotecare şi o inflaţie de circa 6,5%, argumentând că analiza trebuie făcută prin comparaţia unor indicatori exprimaţi în aceeaşi monedă. În acest context, una dintre întrebările principale ale pieţei rămâne de ce locuinţele nu se ieftinesc, în condiţiile în care numărul cumpărătorilor care finalizează tranzacţii a scăzut semnificativ. „Preţurile nu au cum să scadă din cauza faptului că costurile sunt foarte mari”, explică Alexandru Pricop.

Terenurile, materialele de construcţie şi forţa de muncă au devenit mai scumpe, iar dezvoltatorii trebuie să includă aceste costuri în preţul final al apartamentelor. Consultantul oferă exemplul salariilor din construcţii, unde anumite categorii de angajaţi calificaţi pot ajunge la venituri semnificativ peste media economiei. Potrivit acestuia, un macaragiu poate câştiga în prezent aproximativ 4.000 de euro, semn al presiunii exercitate de costurile cu personalul asupra bugetelor de dezvoltare. În acelaşi timp, nu toate proiectele rezidenţiale sunt afectate în aceeaşi măsură de încetinirea tranzacţiilor. Dezvoltările finalizate sau apropiate de finalizare, amplasate în zone centrale şi semicentrale ale Bucureştiului, continuă să atragă cumpărători. În schimb, proiectele care nu şi-au adaptat strategiile comerciale şi financiare la noile condiţii pot întâmpina dificultăţi. O schimbare importantă vine şi din aplicarea legislaţiei asociate cazului Nordis, care a modificat condiţiile în care dezvoltatorii pot utiliza avansurile încasate de la cumpărători. Alexandru Pricop consideră că intenţia de protejare a clienţilor este justificată, dar critică modul de aplicare a reglementărilor. În opinia sa, acestea afectează în special companiile care îşi finanţau construcţiile într-o proporţie importantă din avansurile investitorilor. Dezvoltatorii care dispun de capital propriu sau de finanţare bancară sunt mai bine poziţionaţi pentru a continua proiectele. Ceilalţi trebuie să îşi regândească fluxurile de numerar şi ritmul investiţiilor. Consultantul spune că există inclusiv companii care preferă să construiască în această perioadă şi să acumuleze un stoc de locuinţe pe care să îl poată comercializa atunci când condiţiile de piaţă vor deveni mai favorabile. Această reorganizare a industriei este însoţită de schimbări în comportamentul cumpărătorilor. Investitorii care achiziţionau apartamente în faze incipiente ale proiectelor sunt mai prudenţi, în vreme ce cumpărătorii finali au o pondere tot mai vizibilă în cerere. Pentru aceştia din urmă, timpul de aşteptare până la finalizarea locuinţei poate reprezenta un obstacol.  

Carte de vizită

1. Alexandru Pricop este managing partner al SVN România Residentialist şi activează în piaţa imobiliară din 2003.

2. A traversat toate ciclurile importante ale pieţei rezidenţiale şi a lansat un business în plină criză financiară, în 2009.

3. SVN România Residentialist este unul dintre cei mai mari jucători de pe piaţa rezidenţială, compania intermediind anul trecut aproximativ 1.800 de locuinţe noi şi circa 500 de tranzacţii pe piaţa secundară.

 În consecinţă, o parte a cererii se îndreaptă către piaţa secundară, adică locuinţe existente, deja înscrise în cartea funciară şi care pot fi tranzacţionate imediat. Alexandru Pricop spune că divizia companiei sale dedicată revânzărilor a înregistrat o creştere importantă a solicitărilor şi tranzacţiilor. 

Este o schimbare faţă de anii în care proiectele rezidenţiale noi atrăgeau cea mai mare parte a interesului clienţilor.

Majorarea TVA pentru locuinţele noi este un alt element care contribuie la această orientare. În tranzacţiile de revânzare între persoane fizice, TVA nu se aplică în mod obişnuit, ceea ce poate crea un avantaj de cost faţă de achiziţia unei locuinţe noi. Consultantul atrage însă atenţia că diferenţele de preţ trebuie analizate în funcţie de amplasament, suprafaţă şi caracteristicile proprietăţii, nu doar de vechimea apartamentului. În zonele centrale şi ultracentrale ale Bucureştiului, oferta de locuinţe noi este limitată şi de disponibilitatea redusă a terenurilor. Alexandru Pricop dă exemplul Şoselei Nordului, din apropierea Parcului Herăstrău, unde numărul dezvoltărilor rezidenţiale noi este foarte mic. În asemenea zone, raritatea ofertei permite menţinerea unor preţuri ridicate. Situaţia este diferită în Pipera, unde dezvoltarea rezidenţială a fost susţinută de extinderea clădirilor de birouri, de prezenţa şcolilor internaţionale şi de cererea din partea familiilor. Zona a ajuns să cuprindă segmente rezidenţiale distincte, de la proprietăţi premium în Iancu Nicolae până la proiecte adresate unui public mai larg. Discuţia despre dezvoltarea acestor cartiere aduce în prim-plan şi infrastructura educaţională. Alexandru Pricop consideră că apropierea unei şcoli de locuinţă poate avea o influenţă majoră asupra deciziei unei familii de a cumpăra un apartament. El oferă exemplul propriei familii, care a ales o şcoală din apropierea casei în principal datorită amplasării.

În opinia sa, dezvoltările rezidenţiale ar trebui să includă mai des facilităţi educaţionale, nu doar spaţii comerciale, săli de sport şi locuri de recreere. Consultantul observă că unii dezvoltatori de mari dimensiuni au început să integreze şcoli, grădiniţe sau centre after-school în proiectele lor, pe fondul cererii pentru servicii accesibile în apropierea locuinţei. În paralel, interesul investitorilor pentru piaţa rezidenţială nu a dispărut, chiar dacă deciziile sunt luate cu mai multă precauţie. Alexandru Pricop vorbeşte despre dezvoltatori care au reuşit să vândă între 60% şi 70% dintr-un proiect rezidenţial în primele două-trei săptămâni de la lansare, datorită amplasării şi reputaţiei companiei. Aceste exemple arată, în opinia sa, că cererea există în continuare pentru proiectele bine poziţionate, cu compartimentări eficiente, facilităţi relevante şi un nivel ridicat al calităţii. Cumpărătorii acordă o importanţă mai mare imaginii clădirilor, certificărilor şi serviciilor oferite, în special în segmentul premium. Investitorii urmăresc însă obiective diferite. Unii cumpără apartamente pentru a obţine venituri recurente din chirii, iar alţii achiziţionează proprietăţi în faze timpurii, uneori în pachete, pentru a beneficia de preţuri mai bune şi pentru a le revinde ulterior. Ambele categorii rămân prezente în piaţă, dar randamentele şi riscurile sunt evaluate mai atent decât în anii anteriori. Pentru cumpărătorii interesaţi de o investiţie de aproximativ 150.000 de euro, Alexandru Pricop consideră că Bucureştiul oferă în continuare oportunităţi. El spune că ar prefera personal Capitala în locul Clujului, în primul rând pentru că o cunoaşte mai bine, dar şi datorită dimensiunii pieţei, a numărului mare de studenţi şi a fluxului constant de persoane care se mută în oraş.

O asemenea investiţie ar putea viza un studio sau un apartament de două camere, în funcţie de zonă, suprafaţă şi regimul fiscal al achiziţiei. Consultantul menţionează că există proiecte în nordul Bucureştiului unde preţurile unor apartamente se apropie de acest buget, deşi TVA şi celelalte costuri de tranzacţionare pot modifica suma finală necesară. În ceea ce priveşte exploatarea proprietăţii, opţiunile includ închirierea pe termen lung sau închirierea pe termen scurt şi mediu. Zonele centrale, cu trafic turistic, şi nordul Capitalei, unde sunt concentrate numeroase activităţi de business, pot susţine cererea pentru locuinţe închiriate. Un aspect esenţial pentru rentabilitate este însă stabilirea unei chirii realiste. Alexandru Pricop atrage atenţia că fiecare lună în care proprietatea rămâne neocupată reduce venitul anual şi poate anula avantajul obţinut prin solicitarea unei chirii mai mari. O lună fără chiriaş poate însemna pierderea a aproape 10% din venitul anual potenţial al proprietăţii.

Pe o piaţă în care cumpărătorii au devenit mai selectivi, dezvoltatorii au început să utilizeze şi stimulente comerciale pentru a accelera vânzările. Printre acestea se numără bucătăriile mobilate şi utilate, reducerile pentru anumite tipuri de apartamente sau discounturile condiţionate de finalizarea rapidă a tranzacţiei. Aceste oferte nu înseamnă neapărat o reducere generalizată a preţurilor, ci o adaptare a condiţiilor de vânzare pentru anumite proprietăţi. Dincolo de piaţa comercială, Alexandru Pricop consideră necesară şi dezvoltarea unor programe care să faciliteze accesul la locuinţe pentru categoriile de populaţie cu venituri mai reduse. El aminteşte rolul locuinţelor ANL şi al programului Prima Casă, pe care îl consideră important pentru relansarea pieţei rezidenţiale după criza financiară. Consultantul susţine că autorităţile locale ar trebui să colaboreze mai strâns cu dezvoltatorii, inclusiv pentru realizarea infrastructurii de cartier. În opinia sa, investiţiile private ar putea contribui şi la amenajarea unor parcuri, spaţii de joacă sau facilităţi sportive, dacă ar exista un dialog mai eficient între companii şi administraţie.

În ceea ce priveşte perspectiva pieţei, Alexandru Pricop evită să avanseze un termen pentru revenirea tranzacţiilor la un ritm susţinut. Observă însă că declinul accelerat din lunile anterioare pare să se fi temperat şi nu anticipează o corecţie generalizată a preţurilor. Experienţa din perioada 2008-2009 reprezintă unul dintre principalele argumente pentru această perspectivă. Consultantul aminteşte că, înaintea crizei financiare, salariul mediu era de aproximativ 480 de euro, în timp ce preţurile locuinţelor ajungeau la circa 2.600 de euro pe metru pătrat. Astăzi, datele pe care le utilizează indică un salariu mediu în Bucureşti de aproximativ 1.400-1.480 de euro şi un preţ mediu al locuinţelor de 2.300 de euro pe metru pătrat. Diferenţa dintre cele două perioade arată, în interpretarea sa, că accesibilitatea trebuie privită în raport cu veniturile, nu doar cu valoarea nominală a proprietăţilor. Un apartament mai scump nu este neapărat mai greu de cumpărat dacă veniturile au crescut într-un ritm mai rapid. Pentru Alexandru Pricop, aceasta este şi una dintre cele mai importante lecţii ale pieţei rezidenţiale: evoluţia preţurilor şi evoluţia accesibilităţii nu sunt acelaşi lucru. Într-un context dominat de incertitudini, deciziile de cumpărare trebuie raportate la posibilităţile financiare reale ale fiecărui cumpărător, nu doar la aşteptările privind o eventuală scădere a preţurilor.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Alexandru Pricop:

1. De ce nu scad preţurile locuinţelor, în condiţiile în care numărul tranzacţiilor s-a redus semnificativ?

Pentru că au crescut foarte mult costurile de construcţie şi costurile de viaţă, în general. Preţurile terenurilor, materialelor şi forţei de muncă sunt ridicate, iar dezvoltatorii nu au cum să ignore aceste costuri. În construcţii există categorii de muncitori care câştigă peste salariul mediu din Bucureşti. Un macaragiu, de exemplu, poate ajunge la un salariu de 4.000 de euro. Pe de altă parte, sunt dezvoltatori care vând foarte bine şi în această perioadă, în special cei care au proiecte finalizate sau aproape de finalizare, în zone centrale şi semicentrale. Sunt şi dezvoltatori care suferă, dar aici contează capacitatea lor de a se adapta la noile condiţii de piaţă. Eu cred că preţurile vor continua să crească, pentru că nu văd, în momentul de faţă, argumentele care să susţină o corecţie generalizată.

2. Au dispărut investitorii care cumpărau apartamente încă din faza de proiect? Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor?

Investitorii există în continuare, doar că sunt mult mai atenţi. Sunt dezvoltatori mari, cu proiecte foarte bine poziţionate în Bucureşti, care au reuşit să vândă 60-70% dintr-un proiect în primele două-trei săptămâni de la lansare. Asta arată că există cerere atunci când dezvoltatorul are o reputaţie bună, iar proiectul este bine gândit, atât din perspectiva compartimentărilor, cât şi a facilităţilor şi calităţii.

Pe de altă parte, vedem tot mai mulţi cumpărători finali care vor o locuinţă în care să se poată muta cât mai repede. În cadrul companiei noastre, cererea pentru piaţa secundară, adică locuinţe deja construite şi înscrise în cartea funciară, a crescut foarte mult. Contribuie la această schimbare şi majorarea TVA, dar şi faptul că mulţi cumpărători preferă să nu mai aştepte finalizarea unui proiect.

3. Dacă ai avea astăzi 150.000 de euro, ai investi într-un apartament în Bucureşti sau în Cluj? Ce ai cumpăra?

Personal, aş investi în Bucureşti. Clujul este un oraş foarte interesant, în care preţurile au crescut mult şi unde există zone cu valori peste media Bucureştiului. Dar cunosc mai bine piaţa din Capitală, iar Bucureştiul este un centru universitar foarte mare şi continuă să atragă mulţi oameni în fiecare an. Probabil aş cumpăra un apartament pentru închiriere. M-aş uita atât la închirierea pe termen lung, cât şi la cea pe termen scurt sau mediu. În centrul

De ce continuă să crească preţurile apartamentelor, într-o piaţă cu tot mai puţine tranzacţii?

Ideile principale din discuţia cu Alexandru Pricop:

1. 

Piaţa rezidenţială a înregistrat scăderi semnificative ale tranzacţiilor în 2026. La nivel naţional, declinul din trimestrul al treilea a fost de aproximativ 36%, comparativ cu aceeaşi perioadă din 2025, iar în Bucureşti-Ilfov a ajuns la circa 32%. Pentru primele nouă luni, scăderea cumulată în regiunea Capitalei a fost de aproximativ 19%.

2. 

Problemele tehnice ale ANCPI au accentuat încetinirea pieţei. Luna iulie a fost afectată de dificultăţile de funcţionare a sistemelor de cadastru şi publicitate imobiliară, care au întârziat finalizarea tranzacţiilor. Activitatea a început să se normalizeze în august, iar septembrie a adus semne de revenire.

3. 

Preţul mediu al locuinţelor din Bucureşti este estimat la aproximativ 2.300 de euro pe metrul pătrat, potrivit studiilor citate de Alexandru Pricop. Consultantul consideră că Bucureştiul se află printre capitalele europene cu cele mai reduse preţuri medii şi atrage atenţia asupra accesibilităţii, evaluată prin raportul dintre salarii şi costul unei locuinţe.

4. 

Costurile ridicate de construcţie reprezintă principalul argument împotriva unei scăderi generalizate a preţurilor. Terenurile, materialele şi forţa de muncă s-au scumpit, în timp ce oferta de proiecte noi este limitată în unele zone centrale şi ultracentrale ale Bucureştiului.

5. 

Noile reguli privind avansurile plătite dezvoltatorilor schimbă finanţarea proiectelor rezidenţiale. Companiile care se bazau în mare măsură pe banii încasaţi de la cumpărători trebuie să îşi adapteze modelul de finanţare. Dezvoltatorii cu surse proprii de capital sau cu acces la credite bancare sunt mai bine poziţionaţi.

6. 

Cererea se orientează într-o măsură mai mare către locuinţele deja finalizate şi către piaţa secundară. Cumpărătorii finali preferă apartamentele disponibile imediat, iar majorarea TVA pentru locuinţele noi contribuie la interesul pentru revânzări. Potrivit invitatului, divizia companiei sale dedicată acestui segment a înregistrat o creştere a solicitărilor şi tranzacţiilor.

7. 

Investitorii sunt mai prudenţi, dar nu au părăsit piaţa rezidenţială. Proiectele bine amplasate, dezvoltate de companii cu reputaţie bună, continuă să atragă interes. Alexandru Pricop menţionează cazuri în care 60-70% dintr-un proiect a fost vândut în primele două-trei săptămâni de la lansare.

8. 

Facilităţile din apropierea locuinţei devin tot mai importante pentru cumpărători. Şcolile, grădiniţele, spaţiile de recreere şi serviciile de cartier influenţează atractivitatea unui proiect rezidenţial. Consultantul consideră că dezvoltatorii şi autorităţile ar trebui să colaboreze mai eficient pentru a asigura infrastructura necesară noilor comunităţi.

9. 

Un buget de aproximativ 150.000 de euro poate permite achiziţia unei proprietăţi pentru închiriere în Bucureşti. În funcţie de zonă, suprafaţă şi fiscalitate, cumpărătorii pot găsi studiouri sau apartamente de două camere. Alexandru Pricop preferă Capitala pentru o asemenea investiţie, datorită dimensiunii pieţei şi cererii pentru închiriere pe termen lung, mediu şi scurt.

10. 

Consultantul nu anticipează o criză similară celei din 2008-2009 şi nici o corecţie generalizată a preţurilor. În opinia sa, condiţiile economice şi nivelul accesibilităţii locuinţelor sunt diferite de cele dinaintea crizei financiare.