Nordul e, de mai bine de un deceniu, regele investitiilor imobiliare bucurestene. Dar in sud terenurile sunt de zece ori mai ieftine. Este acesta un motiv ca banii dezvoltatorilor imobiliari sa migreze spre sud? Da, dar nu e singurul.

Acum Bucurestiul are doar doua mall-uri: unul in Vitan, aproape de centru, iar celalalt - Plaza Romania - la granita dintre Drumul Taberei si Militari. Dar in toamna se va deschide un al treilea, in sudul Capitalei - un sud marcat inca de imaginea lui prafuita, cu cartiere muncitoresti,  asociat invariabil cu saracia.

Unii au ridicat din sprancene, intrebandu-se daca o investitie de o asemenea anvergura - City Mall, caci despre el este vorba, va avea o suprafata totala de 36.000 mp si va fi structurat pe trei subsoluri, parter si patru etaje, care ofera o suprafata inchiriabila de 19.000 de metri patrati - s-ar putea dovedi un proiect hazardat. Altii s-au intrebat altceva: nu cumva investitorii au intuit corect?

Pana cand cifrele vor dovedi cine are dreptate, reprezentantii proiectului sustin ca, cel putin pana acum, City Mall le indreptateste optimismul: spatiile sunt deja inchiriate in totalitate. Analistii imobiliari cred ca City Mall ar putea fi inceputul unei noi ere imobiliare, in care zona de sud a Capitalei se va transforma in vedeta pietei.

Atractia nordului s-a manifestat chiar incepand cu 1990: case, vile, cladiri de birouri si mai apoi chiar spatii industriale. Exista cativa factori care au influentat o astfel de dezvoltare accelerata. In primul rand, inainte de 1989 nomenclatura comunista isi avea resedintele spre nord, in zone precum Primaverii sau Dorobanti, tocmai pentru ca acolo erau mai multe spatii libere, mai multa verdeata si, nu in ultimul rand, lacurile Tei ori Herastrau. "Orasul a inceput sa se dezvolte spre nord atat din snobism si din imitare a fostei nomenclaturi, dar si datorita faptului ca nordul avea destul de multe zone libere", explica analistul imobiliar Radu Zilisteanu, presedintele companiei de consultanta imobiliara Intermedias.

Si pentru ca presiunea asupra cererii a fost din ce in ce mai mare, preturile terenurilor din zona de nord au inceput sa creasca imediat dupa ‘90. Companiile straine care au venit rand pe rand in Romania au urmat, si ele, tendinta, construindu-si reprezentante sau inchiriind spatii in cladirile noi ridicate in nord. In timp, diferenta dintre preturile terenurilor din nord si ale celor din sud, est ori vest a crescut. Acum, spune Zilisteanu, in nordul Bucurestiului, pretul mediu al terenurilor se invarte undeva intre 80 si 120 euro/mp, iar "media" sudului a ajuns abia intre 10 si 25 euro/mp.

Estul si vestul se plaseaza undeva la mijloc pe aceasta scara, terenurile costand intre 50 si 60 de euro metrul patrat.

Pretul ar fi, deci, unul dintre motivele unei posibile "migratii": in nord sunt putine terenuri, si acelea sunt scumpe, asa ca e firesc ca investitorii sa se indrepte spre zonele cu terenurile cele mai ieftine - iar sudul e cel mai interesant din acest punct de vedere, chiar daca il comparam cu estul respectiv vestul Bucurestiului, unde terenurile sunt de trei ori mai scumpe decat in sud. Pentru ca un imobil sa fie rentabil, mai ales unul de apartamente, trebuie ca raportul dintre pretul terenului si pretul total al investitiei sa nu fie mai mare de 1/5, explica Ionut Florescu, consultant pe segmentul de terenuri la agentia imobiliara DTZ Echinox. Adica pretul terenului sa nu depaseasca 20% din valoarea totala a investitiei. In sud, spune el, raportul este inca mai mic de 1/5, pe cand in alte zone ajunge la 1/4 sau chiar la 1/3.

Un alt motiv pentru care agentii imobiliari cred ca investitiile imobiliare din sud sunt un pariu cu sanse mari de castig este dat de faptul ca aici preturile apartamententelor vechi sunt suficient de mari. Un apartament cu trei camere in sudul Bucurestiului, cu o suprafata de 60 de metri patrati, poate ajunge la pretul de 50.000 de euro, ceea ce inseamna 833 de euro metrul patrat. "La cat de ieftin este terenul, cineva care construieste un bloc nou aici are un profit care depaseste 50%", crede Florescu.

Si astfel de apartamente au inceput sa apara. Robert Teodorescu, directorul departamentului rezidential de la Regatta, spune ca deja au fost ridicate primele blocuri noi in sud, in zona Berceni. "Sunt deja finalizate trei blocuri, si stiu ca mai sunt proiecte pentru mai mult de 10 blocuri noi, pentru care deja s-a achizitionat terenul", spune Teodorescu. Noile apartamente vor avea intre 50 si 120 de metri patrati, iar preturile de constructie se vor ridica intre 900 si 1.000 de euro metrul patrat. Adica, in functie de dimensiuni, un apartament nou va costa intre 45.000 si 120.000 de euro. Exact segmentul de care este nevoie acum in Bucuresti.

"Cei care puteau da pe o casa peste 100.000 de euro sunt din ce in ce mai putini, pentru ca cei mai multi dintre ei si-au cam rezolvat problema locuintei. Acum vine segmentul de sub 100.000, pentru care cel mai rentabil de construit este in sud", crede si Radu Zilisteanu.

Dar nu dezvoltatorii imobiliari sunt primii care au privit spre sud: "pionieri" sunt doua companii straine de retail, Metro si Selgros, care au deschis aici acum doi, respectiv trei ani, cate un centru comercial. Iar in jurul marilor magazine, toata lumea stie, se dezvolta rapid si zone rezidentiale puternice, pentru ca acestea au darul de a creste rapid valoarea zonei, in special daca exista suficiente terenuri virane in apropiere. Iar asta s-a si intamplat in sud: dupa deschiderea Metro si Selgros, preturile apartamentelor din zona, pe o raza de 1-2 km, au crescut si din acest motiv cu 10-15%.

Este de asteptat, potrivit prognozelor, ca in sudul Bucurestiului sa se construiasca mai intai case si apartamente - si daca acum 10 ani aici se construiau case modeste, acum se anunta blocuri si vile, dar si depozite, hale si chiar facilitati industriale, pe terenuri ce se puteau cumpara acum cativa ani cu 10-15 euro pe metrul patrat.

"Exista o zona destul de mare, de la Selgros si pana la centura Bucurestiului, unde sunt terenuri nefolosite, cum nu mai gasesti in nord. Pe aceste terenuri se vor face cartiere de case si, mai ales, cartiere de blocuri", spune Zilisteanu.

De asemenea, este de asteptat ca preturile terenurilor din sud sa creasca, dar nu sa se apropie de cele din nordul Bucurestiului, din cauza ca aici mai exista inca suprafete mari de teren, care pot fi platforma unei "gandiri urbanistice" de anvergura, de exemplu a ansamblurilor de blocuri. "Pe cand in alte zone unde suprafetele sunt mici, nu te mai poti gandi la o astfel de dezvoltare", crede Florescu de la Echinox.

Iar pentru un ansamblu de blocuri rata de profit e mult mai mare decat in cazul constructiei unui singur bloc, pentru ca pretul utilitatilor se imparte la mai multe "piese" ale ansamblului si nu revine doar uneia, cum se intampla de exemplu in centru. A venit vremea, cred analistii imobiliari, ca "inelul imobiliar" care incercuieste Bucurestiul sa se inchida, in urmatorii 4-5 ani, in zona lui sudica.

Si pe masura ce zona se va dezvolta, spun ei, vor incepe sa apara acolo si cladiri de birouri, pentru ca "terenuri de construit cladiri de birouri in centru mai sunt destul de putine", spune Zilisteanu.

Pe hartie mai exista, pe undeva, chiar un proiect de amploare planificat pentru zona Vacaresti - adica tot in sud - care ar trebui sa devina cel mai mare centru de agrement din Bucuresti, cu teren de golf, hipodrom, case de pariuri si strand, intins pe o suprafata de 300 de hectare. Asta i-ar mai lipsi sudului ca sa fie nord, pentru ca aeroportul s-ar construi de la sine.