Dincolo de valoare - achizitia unor proiecte de 10-20 mil. euro a devenit aproape un fapt divers pe piata - tranzactia este ultima dintr-o serie care a vizat cladiri inchiriate de operatori de telefonie mobila. Cele mai cautate spatii de birouri au fost pana acum cele ocupate de operatorul de telefonie mobila Vodafone, care a fost tinta a cinci tranzactii cu o valoare cumulata de peste 160 de milioane de euro. Cea mai recenta, incheiata la sfarsitul anului trecut, a vizat doua cladiri de birouri (de cinci si sapte nivele) cu o suprafata totala de circa 12.800 mp. Pe langa spatiul tehnic al Vodafone, pe lista chiriasilor se afla si Petrom, cea mai mare companie de pe piata locala.

Proiectul imobiliar fusese dezvoltat in perioada 1999-2000 de Avrig 35, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori de pe piata locala. "Am avut de-a lungul timpului cam zece oferte. Chiar si dupa ce am vandut catre City Capital", a declarat pentru Business Magazin Alexander Hergan, CEO al Avrig 35.

El spune ca pana anul trecut "nu venise timpul" sa vanda spatiul respectiv, iar britanicii au avut, in plus, avantajul de "a fi simpatici".

Tot anul trecut Hergan facuse primul pas si vanduse cel mai important proiect realizat pana acum, cladirea Charles de Gaulle Plaza, pentru mai mult de 80 de milioane de euro, aceasta fiind la momentul respectiv cea mai mare tranzactie de pe piata locala.

Vanzarea celor doua cladiri de birouri din zona Obor s-a facut, potrivit lui Daniel Lem, director de investitii la City Capital Property Advisers, la un yield (randament anual) de 8%. Tranzactia intermediata de casa de investitii Capital Partners a durat sase luni din momentul tatonarii pana la semnare si a fost urmata la foarte putin timp - numai doua luni - de o alta de mai mica anvergura.

Luna trecuta britanicii au cumparat de la compania M&C Development cladirea de birouri care gazduieste sediul companiei de comunicatii prin cablu UPC Romania, valoarea tranzactiei intermediate de compania imobiliara CB Richard Ellis fiind de 10 milioane de euro.

Plasata in zona de nord a Capitalei, langa parcul Herastrau, cladirea are o suprafata inchiriabila de 3.300 mp dintr-o suprafata totala de 6.000 mp si le aduce britanicilor un yield de 7,25%, potrivit lui Lem. Cele doua tranzactii nu au stins pofta de achizitii a fondului britanic, care are in vedere, in continuare, si alte "preluari de cladiri de birouri sau cu destinatie comerciala", a declarat pentru BUSINESS Magazin Daniel Lem.

Motivatia britanicilor este reprezentata, ca si in cazul celorlalti investitori anuntati pe piata romaneasca, de randamentele ridicate ale investitiilor. Astfel, achizitia unei cladiri de birouri de clasa A aduce pe piata romaneasca un randament anual de 7-8%, fata de doar 4-5% in tarile de la vest de Romania.

In plus, cererea foarte mare de spatii de birouri de calitate face ca orice proiect de birouri anuntat sa ajunga la un grad foarte mare de ocupare cu mult timp inainte de a fi finalizat. Cererea de birouri de clasa A a aparut pe piata odata cu dezvoltarea afacerilor companiilor multinationale, acestea fiind pana nu demult singura tinta.

Dintre multinationale s-au detasat in ultimii ani operatorii de telefonie mobila, al caror ritm de dezvoltare a implicat o nevoie foarte mare de spatii de birouri. In aceste conditii, era normal ca cele mai multe tranzactii de pe piata imobiliara sa vizeze proiecte ocupate de companii telecom.

Orange a deschis seria tranzactiilor de anvergura, imobilul care adapostea sediul central al operatorului de telefonie mobila fiind vandut la jumatatea anului 2003 de dezvoltatorul imobiliar Globe Trade Center (GTC) International catre fondul de investitii austriac Europolis pentru aproximativ 29 de milioane de dolari (sau 26 de milioane de euro la momentul respectiv). Insa cel mai cautat chirias de catre investitorii imobiliari a fost Connex, preluat intre timp de gigantul Vodafone si care a ajuns deja la a cincea tranzactie.

Povestea a inceput, in anul 2005, cu Global Business Center, sediul departamentului de relatii cu clientii al companiei. Situat in zona Politehnica din Capitala, proiectul a fost achizitionat de catre fondul de investitii austriac Immofinanz, valoarea tranzactiei fiind estimata de surse din piata la aproximativ 15-20 de milioane de euro.

Cladirea cu o suprafata de 13.500 de metri patrati fusese dezvoltata de compania cu investitori israelieni Delta Intensiv-Trade si implicase investitii de 15 milioane de dolari (peste 13 milioane de euro), potrivit informatiilor disponibile.

Schema s-a repetat cateva luni mai tarziu, cand acelasi grup de dezvoltatori a vandut tot catre Immofinanz o alta cladire situata in nordul Capitalei. De aceasta data, tranzactia a vizat un spatiu ocupat de departamentele tehnice ale operatorului de telefonie mobila si a fost situata la aproximativ 25 de milioane de euro, potrivit informatiilor din piata imobiliara.

In plus, sfarsitul anului 2005 a marcat vanzarea la pachet a mai multor sedii ale Vodafone din Capitala (zona Valea Cascadelor) si provincie (Craiova, Brasov si Bacau), pentru o valoare estimata la aproximativ 20 de milioane de dolari (aproape 17 milioane de euro).

Daca vanzatorul nu s-a schimbat, cumparatorul a fost de aceasta data fondul elen Blue House, aflat la prima afacere pe piata locala. Insa cea mai mare tranzactie care a vizat sediul Vodafone s-a petrecut abia la jumatatea anului trecut.

Charles de Gaulle Plaza, cea mai mare cladire de birouri clasa A la momentul respectiv, a fost cumparata cu mai mult de 80 de milioane de euro de catre Accession Fund. Fondul administrat de compania GLL Real Estate Partners era de peste un an in cautarea unei potentiale achizitii, fiind in discutii avansate pentru achizitia imobilului de birouri Dorobanti 239 din Capitala, actualul sediu general al Petrom.

Pe langa sediul central al Vodafone, Charles de Gaulle Plaza reprezinta si cartierul general al Raiffeisen Bank si HVB Bank Romania, dar si al companiei romanesti din domeniul IT Gecad.