Sfarsitul anului trecut a venit cu un razboi al nervilor intre consultantii imobiliari si dezvoltatorii de proiecte rezidentiale, pe de o parte, si potentialii cumparatori sau doar cei care urmareau evolutia pietei, pe de alta parte. Decizia BNR de a inaspri conditiile de acordare a creditelor ipotecare si primele semne ale crizei economice i-au facut pe doritorii de locuinte sa astepte o prima ieftinire a apartamentelor noi, apoi inca una, in speranta unei dezumflari a bulei imobiliare.

Asa se face ca au urmat mai multe luni in care vanzarile au inghetat aproape in totalitate, o serie de proiecte aflate in stadii incipiente de constructie au fost amanate sau anulate, in timp ce noile proiecte prezentate la targurile imobiliare au propus apartamente mult mai ieftine, insa la stadiul de macheta. Pentru proiectele rezidentiale aflate in stadii avansate de constructie, scaderile de preturi de-a lungul ultimelor noua luni au fost insa in medie de cel mult 15%, potrivit unei analize comparative realizate pe baza informatiilor comunicate de catre dezvoltatori pentru suplimentele imobiliare publicate de BUSINESS Magazin in octombrie 2008 si aprilie 2009. “Motivul pentru care preturile nu au scazut mai mult sunt diverse: pe de o parte, unii dezvoltatori spera la o revenire rapida si nu vor sa piarda, iar pe de alta parte, costurile de constructie ale acelui imobil au fost mari si nu pot vinde mai ieftin, mai ales la proiectele finantate de banci, care nu isi dau acordul pentru scaderea pretului, pentru ca nu s-ar putea rambursa creditul”, comenteaza Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko.

O comparatie intre preturile pe metru patrat din toamna trecuta si cele actuale practicate in zece ansambluri rezidentiale de mari dimensiuni, aflate in ultimele stadii de finalizare si predare, arata ca in cele mai multe cazuri locuintele costa acum la fel de mult ca in septembrie 2008. Este cazul, spre exemplu, al Asmita Gardens, New Town Residence sau Cosmopolis. In alte cazuri, a fost schimbata modalitatea de calcul al pretului final, taxa pe valoarea adaugata nemaifiind inclusa acum in pret, ceea ce face ca pretul sa e mai mic. Trebuie avut in vedere si faptul ca TVA are acum o valoare de 5% pentru locuintele cu un pret mai mic de 380.000 de lei (circa 90.000 de euro la cursul actual), ceea ce face ca o eventuala reducere a preturilor sa fie determinata strict de noul cadru legislativ.

Daca luam in calcul insa si deprecierea leului in raport cu euro, preturile actuale ar putea sa e chiar mai mari sau la un nivel similar. “Consider ca in majoritatea cazurilor se poate sa vinzi mai ieftin, avand in vedere marjele de profit existente. Totusi, cei mai multi dezvoltatori nu scad preturile din cauza bancilor si a actionarilor, prefera sa nu vanda”, spune Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, companie imobiliara care intermediaza la vanzare cel mai mare portofoliu de locuinte. Consultantul adauga ca preturile sunt in realitate mai reduse decat cele afisate acum de catre dezvoltatori, pentru ca acestia nu doresc sa scada preturile de lista. “Se poate negocia mai mult; multi dezvoltatori sunt dispusi sa accepte preturi mai mici, iar cei interesati ar trebui sa se documenteze, sa mearga, sa vada proiecte si sa discute la fata locului.” Exista si cazuri de proiecte rezidentiale unde preturile afisate in prezent sunt mai reduse comparativ cu cele de acum noua luni, ca de pilda Confort City, Greenfield sau Ten Blocks.

“Preturile sunt un pic mai mici, dar reducerile vin din noua modalitate de calculare a TVA si din faptul ca pretul vechi avea TVA inclusa”, explica Rodica Ciachiris, director de vanzari al Romfelt Plaza, adaugand ca efectele reducerii de pret nu au fost “extraordinare”. Mai eficiente s-au dovedit scaderile de pret pe care dezvoltatorul Conarg le-a operat in cazul proiectului Rasarit de Soare (de la 1.250 la 925 de euro pe metru patrat). “Da, in urma cu cateva luni spuneam ca nu vom reduce preturile, insa am considerat ca este timpul pentru o modificare, in principal pentru ca un numar cat mai mare de locuinte sa se califice pentru programul . In ultima luna am semnat 30 de antecontracte”, spune Romeo Cazanescu, directorul general al dezvoltatorului.

El explica majorarea vanzarilor in primul rand prin reducerea preturilor - in special pentru apartamentele cu doua si trei camere - dar si prin faptul ca apartamentele sunt gata construite - “este foarte important acest aspect, oamenii nu mai cumpara o promisiune, vor sa vada”. Acest ultim aspect ii determina, de altfel, pe aproape toti managerii firmelor de profil sa spere ca vanzarile vor creste odata cu finalizarea locuintelor. Cum insa ieftinirile sunt mult mai mari in cazul locuintelor vechi, segment unde vanzarile merg mai bine in ultima perioada, s-ar putea ca eventualii cumparatori sa-si fi asigurat un avantaj important in razboiul psihologic cu dezvoltatorii.