Scăderea cererii nu va aduce aceleaşi corecţii de preţ pentru toate locuinţele, consideră Flavius Drăghici, cofondator şi COO al Azitis.com. Proiectele bine amplasate şi susţinute financiar ar putea rezista, în timp ce dezvoltările neterminate de la periferie vor rămâne sub presiune. Pe piaţa activelor provenite din companii în dificultate, monitorizarea prezentată de el a identificat, în primele cinci luni din 2026, peste 10.000 de anunţuri unice, pentru bunuri cu o valoare totală de peste 2 miliarde de euro.

Un cumpărător care locuieşte într-un apartament cu două camere merge la bancă pentru a vedea dacă îşi permite unul cu trei. Află însă că suma pe care o poate împrumuta îi ajunge tot pentru două camere. Achiziţia nu mai are sens pentru el, iar mutarea este amânată. Flavius Drăghici, cofondator şi COO al Azitis.com, spune că întâlneşte tot mai des asemenea situaţii, în care dorinţa de a cumpăra există, dar bugetul nu mai permite schimbarea căutată. „Am auzit foarte des în ultima perioadă persoane care spun că au mers să-şi facă un scoring la bancă şi suma pentru care sunt eligibile ajunge pentru două camere, nu pentru trei.

Ei deja sunt într-un apartament cu două camere. Cumva nu mai are sens o nouă achiziţie. Asta nu înseamnă că au renunţat la gândul de a tranzacţiona ceva, numai că au amânat acel moment”, spune el în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia. Costul finanţării şi diferenţa dintre preţurile exprimate în euro şi veniturile încasate în lei influenţează atât cumpărătorul aflat la prima locuinţă, cât şi familia care caută mai mult spaţiu sau investitorul interesat de închiriere. Presiunea asupra bugetelor nu se traduce însă automat într-o scădere a preţurilor cerute de vânzători.

În explicaţia lui Drăghici, oferta limitată de proiecte noi din marile oraşe, dificultatea obţinerii autorizaţiilor şi interesul pentru plasarea economiilor în imobiliare susţin în continuare preţurile. Chiar dacă cererea s-a redus, şi numărul proiectelor livrate rămâne mic în raport cu nevoile pieţei. El se aşteaptă la o corecţie uşoară, cu diferenţe importante între proprietăţi. Amplasarea, stadiul lucrărilor şi resursele financiare ale dezvoltatorului vor conta în felul în care fiecare proiect va trece prin această perioadă. „Câştigători vor fi dezvoltatorii mari, cu proiecte premium, amplasate în zone bune şi foarte bine capitalizaţi. Acolo nu cred că vom simţi o scădere”, afirmă Flavius Drăghici. „Proiectele premium o să rămână în continuare foarte scumpe, iar proiectele limitrofe care nu sunt terminate încă sau unde sunt deja probleme de capital, acolo vor fi probleme şi în perioada următoare.” În cazul dezvoltărilor de la periferie, dificultăţile se pot suprapune. Dezvoltatorul are nevoie de bani pentru a termina lucrările, iar clienţii săi depind într-o măsură mai mare de credit. Dacă finanţarea disponibilă pentru cumpărători se reduce, vânzările devin mai greu de realizat. În schimb, proiectele premium sunt, în evaluarea sa, mai puţin dependente de cumpărătorii care au nevoie de împrumuturi. Proprietăţile bine amplasate atrag şi familii care cumpără pentru copiii veniţi la studii într-un oraş mare, interesate de accesul la infrastructură şi de păstrarea valorii în timp.

Ce ajunge la vânzare când o companie intră în dificultate

Activitatea Azitis.com îi oferă lui Drăghici o perspectivă asupra companiilor care ajung să îşi vândă activele pentru a acoperi obligaţii financiare. Platforma organizează licitaţii pentru bunuri provenite în principal din societăţi aflate în insolvenţă, de la terenuri şi clădiri până la automobile, utilaje şi stocuri. În octombrie 2026, potrivit datelor prezentate în emisiune, pe platformă erau listate aproximativ 900 de bunuri, cu o valoare totală de peste 130 de milioane de euro, iar compania colabora cu 43 de practicieni în insolvenţă. Oferta rezidenţială cuprindea câteva zeci de apartamente şi garsoniere din oraşe precum Constanţa, Sibiu şi Timişoara. Existau şi blocuri oferite integral la vânzare, inclusiv în Bucureşti, precum şi proprietăţi în Târgu Jiu şi Braşov. Activele rezidenţiale nu provin întotdeauna de la dezvoltatori. Uneori, o companie cu un alt obiect de activitate deţine în patrimoniu locuinţe sau alte imobile care ajung să fie valorificate în cadrul procedurii. „Nu alegem bunurile pe care să le listăm pe platformă, ci pur şi simplu ajungem să vindem ceea ce găsim în cadrul societăţilor debitoare”, explică Drăghici. Printre domeniile în care observă dificultăţi se numără agricultura, furnizorii pentru industria auto, construcţiile de drumuri şi dezvoltarea rezidenţială. În cazul furnizorilor auto din vestul ţării, el leagă problemele de evoluţia clienţilor externi, iar pentru constructorii de drumuri menţionează dificultăţile de încasare a banilor aferenţi proiectelor.

Peste 2 miliarde de euro în bunuri scoase la vânzare

Dimensiunea pieţei urmărite de companie este mai mare decât oferta disponibilă pe propria platformă. Potrivit monitorizării prezentate de Flavius Drăghici, în primele cinci luni din 2026 au fost identificate peste 10.000 de anunţuri unice de vânzare în insolvenţă şi executare silită, pentru bunuri cu o valoare totală de peste 2 miliarde de euro. Aceste valori descriu oferta identificată, nu tranzacţii încheiate. Din total, bunurile scoase la vânzare în insolvenţă reprezentau peste 1,5 miliarde de euro. Terenurile erau cele mai frecvente numeric, cu peste 3.000 de anunţuri unice şi o valoare cumulată de peste 250 de milioane de euro. Segmentul rezidenţial din insolvenţă însuma peste 2.300 de anunţuri, pentru bunuri de peste 180 de milioane de euro, în timp ce amplasamentele industriale aveau o valoare de aproape 600 de milioane de euro. Pentru cumpărători, una dintre dificultăţi rămâne găsirea acestor oferte la timp. Informaţia este dispersată, iar o persoană interesată de o locuinţă sau de un utilaj poate afla despre vânzare abia după încheierea ei. „Am creat platforma asta pentru că ne-am dorit să facem dreptul de a licita un drept al tuturor”, spune cofondatorul Azitis.com. El susţine că simplificarea participării şi promovarea bunurilor către un public mai larg pot aduce mai mulţi cumpărători la licitaţii.

Cât de ieftină poate fi o proprietate la licitaţie

Preţul depinde de amplasare, tipul proprietăţii, starea acesteia şi interesul cumpărătorilor. Drăghici evită să ofere un discount general valabil pentru apartamentele sau clădirile vândute prin licitaţie. În modelul descris de el, există un preţ de pornire şi un preţ de rezervă, aprobat de creditori pentru activele provenite din insolvenţă. Preţul de rezervă este confidenţial şi devine vizibil în timpul licitaţiei atunci când este atins. Drăghici arată că, în experienţa sa, valoarea de lichidare din evaluări este în medie cu aproximativ 25% sub valoarea de piaţă. Diferenţa nu trebuie însă confundată cu o reducere garantată pentru cumpărător sau cu preţul final al unei tranzacţii. „Depinde de la bun la bun, depinde de cât de bine expui bunurile pe piaţă, dar, de regulă, bunurile care provin din zona aceasta vin şi cu nişte discounturi”, spune el. Interes există inclusiv pentru proprietăţi foarte mici, aflate în zone mai puţin căutate. Drăghici povesteşte despre vânzarea unor garsoniere de aproximativ 11 metri pătraţi în foste blocuri de nefamilişti şi spune că asemenea bunuri au, la rândul lor, cumpărători. Garsonierele sunt căutate şi pentru investiţie, datorită sumelor mai mici necesare pentru cumpărare şi renovare. În observaţiile sale, diferenţa de chirie dintre unele categorii de garsoniere poate fi suficient de mică pentru a menţine interesul investitorilor şi pentru locuinţele cu un nivel de confort mai redus.

Cine cumpără

Azitis.com se adresează atât persoanelor fizice, cât şi companiilor. Pentru bunurile cu valori mai mici, cumpărătorul poate fi utilizatorul final: o persoană care caută o maşină sau o locuinţă ori o firmă aflată la început de drum, care are nevoie de un utilaj. La valori mai mari apar investitorii interesaţi de reconversie sau de schimbarea destinaţiei unei proprietăţi. „Ne adresăm şi vizionarilor, companiilor care ştiu să privească un activ şi să găsească o destinaţie nouă pentru el sau să-i facă o reconversie şi să-i dea un plus de valoare pentru o dezvoltare viitoare”, spune Drăghici.

În ultimii doi ani, conform datelor prezentate în emisiune, prin platformă au fost vândute aproximativ 1.000 de bunuri, dintre care 250 de imobile. Bunurile mobile au reprezentat majoritatea numerică, în timp ce imobilele au concentrat cea mai mare parte a valorii vânzărilor. Anul 2026 a început mai slab pentru companie, cu o scădere semnificativă a vânzărilor în primul trimestru şi în aprilie, urmată de o recuperare treptată. „Există cumpărători pentru astfel de bunuri care provin din distress, o dată pentru că e şi oportunitatea asta a preţului, uneori mai avantajos. Pe de altă parte, încă sunt bani în piaţă”, afirmă el.

Trei ani pentru revenire, în scenariul său

Pentru perioada următoare, Drăghici leagă revenirea economică de stabilitatea politică şi de măsurile adoptate de guvern. Estimarea sa este condiţionată de aceste decizii. „Probabil că, dacă noul guvern va lua măsurile potrivite, undeva în trei ani de zile ar trebui să ne revenim. Dar aceşti trei ani vor fi ani de sacrificiu.” Pe termen mai lung, el se aşteaptă la o creştere a preţurilor imobiliare şi la dezvoltarea unor modele de administrare profesionistă a locuinţelor pentru închiriere.

În viziunea sa, fondurile de investiţii vor avea un rol mai important, prin portofolii de zeci sau sute de unităţi. Observă şi interes pentru clădiri care pot fi folosite pentru cazarea studenţilor sau a angajaţilor veniţi din alte ţări. Astfel de proprietăţi se află şi în oferta platformei, iar cererea pentru cazare le poate da o nouă utilizare. În privinţa locuinţelor vechi, Drăghici vede un avantaj în amplasarea lor în interiorul oraşelor, cu acces la o infrastructură adesea mai bună decât cea a dezvoltărilor de la periferie. Costurile de întreţinere şi performanţa energetică rămân însă elemente care trebuie luate în calcul. Pentru cumpărătorul care caută o locuinţă proprie, răspunsul său depinde de situaţia individuală şi de proprietatea găsită. „În opinia mea, chiar dacă se mai corectează în anumite zone preţul imobilelor, eu cred că, dacă am găsit un imobil care ne place şi unde simţim că povestea lui «acasă» începe, acolo ar trebui să acţionăm.”   

Carte de vizită: Flavius Drăghici, cofondator şi COO, Azitis.com

1. Este cofondator şi COO al Azitis.com, platformă de licitaţii online dedicată vânzării de active provenite din companii aflate în dificultate, cu un model internaţional şi un flux complet digitalizat.

2. Are peste 12 ani de experienţă în vânzări, insolvenţă şi management comercial, cu un parcurs în companii precum CITR, ING şi Provident Financial.

3. A coordonat echipe naţionale de vânzări şi strategii de capitalizare pentru proiecte majore, fiind specializat în vânzarea activelor imobiliare şi mobile în cadrul procedurilor de insolvenţă.

4. A contribuit la digitalizarea proceselor de vânzare, dezvoltarea de platforme dedicate şi profesionalizarea relaţiei dintre practicieni, creditori şi investitori.

5. Promovează licitaţiile transparente şi accesibile şi susţine transformarea digitală a acestui segment.

De ce o piaţă cu mai puţini cumpărători nu aduce reduceri pentru toate locuinţele

Ideile principale din discuţia cu Flavius Drăghici:

1. O parte dintre cumpărători amână achiziţia. Costul finanţării şi suma pentru care se califică la bancă pot împiedica trecerea de la o locuinţă cu două camere la una cu trei, chiar dacă nevoia de spaţiu există.

2. Oferta limitată susţine preţurile în marile oraşe. Drăghici leagă evoluţia acestora de dificultatea autorizării şi de numărul redus al proiectelor noi livrate.

3. Corecţiile ar putea fi diferite de la un proiect la altul. În opinia sa, dezvoltările premium bine amplasate şi capitalizate sunt mai rezistente decât proiectele neterminate de la periferie.

4. Piaţa activelor din companii în dificultate include şi locuinţe. Acestea pot proveni atât de la dezvoltatori, cât şi de la societăţi din alte domenii care deţin proprietăţi rezidenţiale.

5. Monitorizarea prezentată a identificat bunuri de peste 2 miliarde de euro. Suma corespunde celor peste 10.000 de anunţuri unice din insolvenţă şi executare silită urmărite în primele cinci luni din 2026 şi nu reprezintă vânzări realizate.

6. Segmentul rezidenţial din insolvenţă însuma peste 180 de milioane de euro. În aceeaşi perioadă, acesta cuprindea peste 2.300 de anunţuri, potrivit datelor prezentate în interviu.

7. Azitis.com avea aproximativ 900 de bunuri listate, de peste 130 de milioane de euro. În octombrie 2026, platforma colabora cu 43 de practicieni în insolvenţă.

8. O licitaţie nu presupune un discount garantat. Preţul depinde de proprietate şi de competiţia dintre cumpărători, iar diferenţa dintre valoarea de piaţă şi cea de lichidare nu indică automat preţul final.

9. Prin platformă au fost vândute aproximativ 1.000 de bunuri în ultimii doi ani. Dintre acestea, circa 250 au fost imobile, care au concentrat cea mai mare parte a valorii vânzărilor.

10. Drăghici estimează o revenire în aproximativ trei ani, condiţionată de măsurile economice şi de stabilitatea politică. Pe termen mai lung, el se aşteaptă la dezvoltarea portofoliilor de locuinţe administrate profesionist pentru închiriere.

Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Flavius Drăghici, cofondator şi COO, Azitis.com

1. De ce nu scad preţurile locuinţelor odată cu cererea?
Dacă ne uităm la marile aglomerări urbane, o să vedem că preţurile au crescut, pentru că e un cadru legislativ greoi, birocraţia îşi spune cuvântul, autorizaţiile de construcţie se obţin din ce în ce mai greu şi atunci proiectele noi livrate sunt foarte puţine în comparaţie cu cererea, chiar dacă a scăzut. Şi acesta este unul dintre motivele pentru care preţurile au rămas la fel sau chiar au crescut în marile oraşe.

2. Cine sunt cumpărătorii bunurilor vândute prin platformă?
Noi ne adresăm şi clienţilor persoane fizice, şi persoanelor juridice. Avem bunuri pentru toate buzunarele şi pentru toate mediile de business. ş…ţ De multe ori ajungem direct la clientul final, dacă vorbim de un apartament, o garsonieră, o maşină sau chiar şi un utilaj pentru o companie la început de drum. ş…ţ Ne adresăm şi vizionarilor, companiilor care ştiu să privească un activ şi să găsească o destinaţie nouă pentru el sau să-i facă o reconversie şi să-i dea un plus de valoare pentru o dezvoltare viitoare.

3. Cum credeţi că vor evolua preţurile pe piaţa rezidenţială în perioada următoare?
În opinia mea, va fi o corecţie uşoară. Câştigători vor fi dezvoltatorii mari, cu proiecte premium, amplasate în zone bune şi foarte bine capitalizaţi. Acolo nu cred că vom simţi o scădere. ş…ţ Proiectele premium o să rămână în continuare foarte scumpe.