Real Estate. Real Talk: Cum se vede criza în preţurile locuinţelor. Anca Bidian, Kiwi Finance: „Nu înţelege nimeni nimic - aceasta ar fi concluzia de la final”

În condiţii de incertitudine economică, întrebarea „Mai investesc sau nu în imobiliare?” revine atât pe buzele celor aflaţi în căutarea unei locuinţe, cât şi în cazul investitorilor ce vor să îşi securizeze economiile. Chiar dacă răspunsurile trimit, de cele mai multe ori, înspre extreme, Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance, parte din OLX Group, îndeamnă la calm şi subliniază că o mai bună informare poate ajuta la o decizie corectă, chiar şi în situaţii de criză. 

„Subiectul imobiliar, fie că vorbim despre cât costă casele, cât de mult s-au scumpit, cât se vor ieftini ş.a.m.d., este unul dintre cele mai fierbinţi subiecte ale momentului. Un joc pe care îl propun ar fi să urmăriţi pe parcursul a patru zile absolut toate comentariile, analizele, datul cu părerea şi articolele pe care le găsim pe acest subiect. Nu înţelege nimeni nimic - aceasta ar fi concluzia de la final”, a observat, tranşant, Anca Bidian, CEO al brokerului imobiliar KIWI Finance, în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

Ea consideră că este nevoie de o informare mai mare în legătură cu factorii în funcţie de care preţul caselor variază, respectiv asupra pârghiilor care influenţează piaţa imobiliară la un moment dat. „Dacă vine o calamitate, e bine să ştim dacă aceasta influenţează sau nu preţul caselor, piaţa imobiliară nu este chiar atât de volatilă încât să se schimbe la orice adiere de depreciere a unor condiţii economice”, spune Anca Bidian. Este necesar, însă să observăm câteva dintre aceste pârghii şi interdependenţele dintre acestea, pentru a înţelege ce se întâmplă şi cum se simte cu adevărat piaţa imobiliară în 2022 în România. 

Anca Bidian analizează în primă instanţă piaţa construcţiilor: „Avem câţiva factori care influenţează direct piaţa construcţiilor - pentru că aceasta nu mai este alimentată în acelaşi ritm precum în anii anteriori de construcţii noi”. România are o situaţie foarte bună comparativ cu multe alte ţări din regiune din acest punct de vedere pentru că are o piaţă secundară (a locuinţelor vechi N.Red.) foarte generoasă: fără ipoteci, cu un grad de proprietate totală pe un fond locativ mare, care poate suplimenta, în aceste timpuri, o lipsă a ofertei noi. Din punctul acesta de vedere, o parte din reducerea proiectelor noi poate fi compensată de fondul locativ vechi. 

Anca Bidian observă, de asemenea, că în România a existat o schimbare semnificativă în 2020 referitoare la felul în care a evoluat cererea dinspre piaţa veche, înspre piaţa nouă: „Nu a fost neapărat o nevoie a pieţei, ci un fenomen cauzat de faptul că în 2020 piaţa secundară practic s-a retras de la tranzacţionare fiindcă era imposibil să se realizeze vizionările”. Apoi, în 2021, a existat un vârf de livrări noi, în contextul în care s-au comasat practic doi ani de proiecte finalizate - cele care au intrat în conservare în 2020 şi cele care veneau la finalizare în 2021. De aceea, în 2021 au existat cele mai multe unităţi noi livrate vreodată în România. Totuşi, „Chiar în vârf, numărul de unităţi noi livrate în piaţă reprezintă mai puţin de 1% din totalul fondului locativ, iar asta este foarte puţin”, observă Anca Bidian. 

În acest context, tranzacţiile se derulează în continuare majoritar pe piaţa veche, iar Anca Bidian subliniază că nu e nimic greşit din acest punct de vedere, în contextul în care, în marile oraşe, în zonele ultracentrale şi centrale există mai ales locuinţe vechi. Mai mult decât atât, după 1990, în 32 de ani, fondul de locuinţe a fost împrospătat cu doar 12% - ritmul de intrare în piaţă a unităţilor noi este mai mult decât modest. „În momentul în care, la o ofertă mult mai mică decât cererea, segmentul unităţilor noi se reduce mai mult decât anul trecut, segmentul clienţilor care au o nevoie de cumpărare, cei care îşi fac un upgrade la spaţiul locativ, clienţii care migrează dinspre limitrof înspre centru sau invers, piaţa secundară va fi la noi un actor foarte important în continuare.”

Un alt aspect pentru care piaţa secundară este foarte importantă ţine de faptul că, neavând ipoteci, aceasta are o flexibilitate mult mai mare la preţuri. „Dacă proiectele noi sunt restricţionate de business plan, de indicatorii de finanţare, de planul de afaceri, piaţa veche este liberă de orice restricţie - aceasta urmează pulsul cererii şi al ofertei”, punctează Anca Bidian. 

Un alt factor care influenţează preţurile este, desigur, inflaţia. „Aceasta ne afectează pe absolut toate planurile, aduce un grad mult mai mare de impredictibilitate, chiar volatilitate, a deciziilor. Ceea ce auzim la tot pasul sunt întrebări, precum: <<Să cumpăr sau să nu cumpăr>>, <<Să pun bani deoparte sau nu>>, <<Să îi schimb sau nu>> etc - fiindcă tendinţa normală este să ne ferim cu toţii. Inflaţia este o sperietoare care nu face bine niciodată nimănui.” Ori, în aceste condiţii, Anca Bidian observă că există foarte multe voci care recomandă inclusiv spre decizii extreme cum ar fi vânzarea unei locuinţe aflate deja în posesie fiindcă ar scădea preţurile, până la a-ţi investi banii în imobiliare ca să îi fereşti de inflaţie. 

„Nu aş recomanda niciuna dintre aceste variante - nu este un panaceu universal să cumperi sau nu în vremurile acestea. Una este o familie care are o nevoie, care îşi permite, se califică să îşi cumpere o locuinţă şi să îşi asigure un confort al vieţii, că are nevoie de o astfel de achiziţie, altă socoteală este când vorbim despre micii investitori, despre persoanele care cumpărau o a doua sau o a treia locuinţă în anii trecuţi, spre închiriere, păstrare etc. şi altfel stau lucrurile pentru o familie care îşi upgradează confortul locativ - adică vinde scump, cumpără scump; vinde ieftin, cumpără ieftin”. 

Anca Bidian subliniază însă: „Cumpărarea unei case nu este nici o obligaţie, nici un drept constituţional. O casă îţi iei atunci când ai bani sau bani de rate, acum şi în viitor. Cumpărarea unei case nu trebuie să devină un coşmar. Ceea ce recomand este ca deciziile să nu fie luate nici în panică, nici în lăcomie, cele două sentimente extreme de pe pieţe. Extremele generează situaţiile neplăcute pe care nu vrem să le vedem, dar care în orice criză, ies la suprafaţă”. 

Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care  a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance. 

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.