Din 2012 încoace, piaţa imobiliară rezidenţială a avut o perioadă extraordinară după căderea înregistrată în urma crizei financiare din 2008:

• Preţurile au scăzut cu 30-50% faţă de vârful din vara lui 2008

• Salariile au început să crească, iar sectorul IT a adus pe piaţă o clasă foarte bună de cumpărători, având în vedere salariile din această industrie.

• Dobânzile la lei au scăzut datorită reducerii inflaţiei, ceea ce a făcut ca împrumuturile în lei să fie rentabile, spre deosebire de perioada anterioară, când creditele în franci elveţieni şi în euro păreau mult mai rentabile datorită dobânzilor mai reduse.

• Cursul leu/euro s-a stabilizat, creşterea anuală fiind sub creşterea inflaţiei, ceea ce a mărit puterea de cumpărare, atât în lei, cât mai ales în euro.

• Creşterea salariilor şi reducerea preţurilor la apartamente a însemnat scăderea numărului de ani în care poţi să-ţi plăteşti un apartament, de la 30 de ani în august 2008, la 15 ani în 2015, şi la 8 ani în 2019.

• Scăderea dobânzilor la euro şi la lei dacă îţi ţii banii la bancă a făcut ca investiţia în achiziţia unui apartament, pentru a-l închiria apoi, să devină mai rentabilă decât un depozit bancar – 5-6% randament la euro, fără o eventuală creştere a preţului apartamentului, versus o dobândă bancară de 0-1% la euro.

• Scăderea preţurilor terenurilor, dar şi reducerea preţurilor la materialele de construcţii, a avut ca rezultat obţinerea unui preţ de construcţie şi de vânzare destul de bun, care era rentabil atât pentru dezvoltator, cât şi pentru cumpărător, ca să nu mai vorbim de un investitor care achiziţiona mai multe apartamente pentru a le închiria.

• Creşterea economică din România era susţinută, ceea ce deschidea noi orizonturi pentru toată lumea.

Pe acest fond, în care condiţiile pieţei erau extraordinare, băncile au dat credite ipotecare şi imobiliare din ce în ce mai multe, acesta fiind principalul produs de creştere pentru sistemul bancar, mai ales că dobânda de referinţă a devenit leul, odată cu scăderea dobânzilor la lei, ceea a redus substanţial riscul valutar, atât pentru bănci, cât şi pentru clienţi.

Acum, după 10 ani, piaţa imobiliară rezidenţială intră într-o criză destul de mare, fiind atacată de toate lebedele negre în acelaşi timp, ceea ce nu s-a întâmplat până acum.

În criza COVID vânzările au crescut pentru că cererea a rămas solidă, dobânzile chiar au scăzut, singura problemă fiind cea legată de lipsa de chiriaşi şi, implicit, de reducerea chiriilor.

Cine voia să-şi cumpere un apartament avea condiţii bune, nu era niciun fel de inflaţie, puterea de cumpărare era în creştere pe fondul majorărilor salariale şi stabilităţii cursului valutar leu-euro.

De la mijlocul anului trecut, condiţiile au început să se schimbe – creşterea preţurilor la energie, creşterea inflaţiei.

Dar nimeni nu a prevăzut ceea ce urma să se întâmple în numai câteva luni.

1. După ce Rusia a atacat militar Ucraina, pe 24 februarie, interesul cumpărătorilor pentru achiziţia unui apartament sau a unei case pentru a locui acolo, sau pentru a o închiria, s-a redus dramatic. Telefoanele nu au mai sunat la dezvoltatori, iar la întrebarea „Când veţi reveni pentru a discuta despre o posibilă achiziţie?” răspunsul este „Când se termină războiul!”.

2. Cererea de credite ipotecare şi imobiliare a scăzut cu 30-50% imediat după începutul războiului. Băncile vor să dea în continuare credite, dar cererea nu mai este ca anul trecut, când a fost cel mai bun an de credite ipotecare şi imobiliare pentru sectorul bancar.

3. Dobânzile la lei sunt în creştere – acum nu se vede pentru că IRCC este încă la un nivel scăzut, 1,8% pentru T2, dar în T3 va fi 2,6%, iar în T4 va fi 3,5-4%. În T1/2023 s-ar putea să ajungă şi la 4-5%, iar dacă adăugăm marja băncii, de 2%, dintr-o dată avem o dobândă de 6-7%.

4. Creşterea preţurilor la utilităţi, creşterea preţurilor la produsele alimentare, creşterea preţurilor la alte bunuri şi servicii, creşterea inflaţiei şi probabilitatea de a rămâne la un nivel de 8-10%, dacă nu chiar mai mult, o perioadă mai lungă de timp, reduce substanţial puterea de cumpărare şi, în final, suma disponibilă pentru a lua şi a plăti un credit ipotecar.

5. Salariile nu vor creşte la nivelul inflaţiei iar creşterile la utilităţi şi la celelalte produse va începe să se vadă.

6. Odată cu creşterea dobânzilor la lei şi cu creşterea preţurilor apartamentelor (toată lumea vrea preţuri mai mari pentru că şi inflaţia este mai mare), investiţia imobiliară rezidenţială s-ar putea să nu mai fie rentabilă, cel puţin din perspectiva randamentului chiriei. Dobânzile la lei la depozite au ajuns la 5% pe an, iar pe fondul stabilităţii cursului valutar leu-euro, rezultă un câştig de 5% la euro, care nu mai poate fi obţinut pe piaţa imobiliară. Creşterea preţurilor dar rămânerea pe loc a chiriei înseamnă un randament mult mai redus, iar, comparat cu scăderea dobânzilor, rezultatul este total diferit faţă de ce era până acum.

7. Chiriile nu vor creşte în acelaşi ritm, fie cu creşterea preţurilor apartamentelor, fie cu creşterea inflaţiei, pentru că nu există cerere suficientă - după criza COVID nu toată lumea  a revenit în oraşele unde sunt companiile la care lucrează, turismul încă este redus, scăderea puterii de cumpărare prin creşterea inflaţiei şi creşterea tutror produselor, îi va determina pe cei care voiau să stea în oraşele mari să se întoarcă în oraşele natale. Dacă salariile nu cresc la nivelul inflaţiei, scăderea puterii de cumpărare nu le va permite plata chiriei şi să rămână în oraşele mari.

8. Creşterea preţurilor la materiale de construcţii, creşterea preţurilor la toate utilităţile, creşterea preţurilor la terenuri, va aduce pe piaţă apartamente cu preţuri mult mai mari. Vom vedea dacă aceste preţuri vor putea fi plătite de cumpărători având în vedere schimbarea condiţiilor din piaţă.

9. Războiul din Ucraina şi faptul că suntem la graniţă cu acest conflict militar, reduce interesul investitorilor de a cumpăra pachete întregi de apartamente, o operaţiune care susţinea cererea.

10. Chiar dacă cumpărătorii, mai ales cei care vor să locuiască, au nişte bani puşi deoparte şi ar putea să plătească un avans, şi chiar preţuri mai mari, teama de viitor este mult mai puternică, având în vedere că tot mai multă lume vorbeşte despre criză.

11. De la o creştere economică susţinută, acum ne confruntăm cu o reducere substanţială a perspectivelor de creştere economică, de la 4,5% prognozele au scăzut la 2%, dar cel mai probabil ne vom duce spre o creştere economică zero, dacă nu chiar vom intra pe minus. Economia României, ca de altfel toate economiile, se confruntă cu creşterile de preţuri, creşterea dobânzilor, reducerea unor pieţe de desfacere, schimbările geopolitice – de la globalizare ne îndreptăm spre deglobalizare.

În aceste condiţii, piaţa imobiliară rezidenţială se va confrunta cu prima criză majoră după un deceniu de linişte.

Chiar dacă preţurile din România sunt mici comparativ cu ceea ce este în regiune, schimbarea condiţiilor poate da piaţa peste cap.

Să vedem cum va ieşi după atacul tuturor lebedelor negre posibile.