Uriasii adormiti din imobiliare In vremurile bune ale pietei imobiliare, cand erau anuntate zeci de proiecte de malluri si ansambluri rezidentiale, erau prezentate si proiecte cu valori apropiate sau chiar mai mari de un miliard de euro. Daca o parte din primele ar putea deveni realitate dupa trecerea crizei, pentru mega-proiecte situatia e mai complicata.

Pe la jumatatea Bulevardului Unirii din Bucuresti, peisajul e dominat de un imens teren gol, unde nu exista nicio cladire. Unii dintre trecatori stiu ca acolo s-ar fi anuntat un proiect imobiliar gigantic. Valva din jurul lui si disputele din Consiliul Local privind autorizarea sa sunt poate mai prezente in memoria colectiva decat orice detalii despre proiect. Aceeasi situatie si in Piata Eroilor, unde cladirea cunoscuta drept Casa Radio ar trebui sa devina un complex imobiliar multifunctional, cu spatii comerciale, de birouri si hoteliere. Iar langa Parcul Titan, un alt proiect a atras atentia, in urma protestelor unor organizatii care nu sunt de acord cu constructia sa acolo - este vorba de centrul comercial ParkLake Plaza.

Discutiile iscate in sfera publica de aceste anunturi reprezinta o trasatura comuna a acestor proiecte: avand dimensiuni considerabile, fiecare complex in parte ar presupune o schimbare semnificativa a peisajului urban din zona respectiva. Criza a eliminat insa aproape cu totul astfel de subiecte din discutie, pentru ca nici mastodontii n-au mai crescut acolo, nici alte sute de proiecte imobiliare de dimensiuni mult mai mici, amanate sau stopate pe rand.

"Piata este cu totul diferita. In primul rand, cererile retailerilor pentru spatii au scazut in ceea ce priveste suprafetele, iar obtinerea unei finantari pentru un proiect atat de mare ar fi foarte, foarte dificila", declara recent, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Ingo Nissen, country manager al Sonae Sierra. Dezvoltatorul are in plan constructia centrului comercial ParkLake Plaza, care ar fi trebuit initial sa implice o investitie estimata la 590 de milioane de euro - in proiect erau incluse si doua cladiri rezidentiale. Intre timp, Sonae Sierra a decis sa micsoreze planurile mallului, noua suprafata fiind mai mica cu aproximativ 20%, spre a facilita obtinerea unei finantari.

Radu Lucianu, managing director al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Romania, spune ca aportul financiar al dezvoltatorului la investitie a devenit foarte important. "Pana nu demult, oricine putea cere de la banca bani de achizitie a terenului, de dezvoltare si de constructie, si tot profitul la vanzarea ansamblului le revenea. De acum incolo, accesul la bani va fi selectiv, atat in privinta numelui dezvoltatorilor, cat si a sumelor alocate", comenteaza Lucianu, care considera ca ansambluri uriase dezvoltate ca un tot nu vor mai exista niciodata: "Sunt insa de luat in considerare proiectele care se vor dezvolta pe etape".

Despre dezvoltarea pe etape si gandirea unui proiect de dimensiuni mari ca investitie pe termen lung vorbeau recent si Silviu Savin, managing partner al Centerra, dezvoltatorul proiectului de pe fosta platforma Tractorul Brasov, sau Alexander Hergan, CEO al Avrig 35, care a anuntat inceperea in aceasta vara a lucrarilor la un centru comercial in partea de est a Capitalei. Dintre toate marile complexuri anuntate pana acum, singurul care a prins contur este Baneasa, unde zona comerciala si primele faze din componentele de birouri si locuinte sunt deja gata. Lucrari s-au facut si la un alt proiect gigant - Dambovita Center, cel pe care Plaza Centers ar urma sa il ridice pe locul fostei Casa Radio din Bucuresti -, insa acesta este stopat, atat din pricina faptului ca Primaria a contestat planul de urbanism zonal obtinut de dezvoltator, cat mai ales din cauza dificultatilor de finantare a unui ansamblu care urma sa valoreze un miliard de euro, dupa cum declara Luc Rosmans, country manager al companiei, pentru Ziarul Financiar: "Daca pentru un mall din provincie am avea nevoie de o finantare, sa zicem, de 25 de milioane de euro, pentru Dambovita Center ar trebui sa adaugam un zero si sa mai inmultim cu doi sau trei".

O valoare la fel de ridicata ar presupune si dezvoltarea Esplanada, din zona Bulevardului Unirii, complex care ar uma sa fie construit de TriGranit, dezvoltator ce va finaliza in acest an un centru comercial in Constanta, deja achizitionat de fondul austriac Immoeast. Esplanada este insa blocat. Arpad Torok, CEO al TriGranit, sustine ca exista un numar ridicat de cereri de reimproprietarire, ca si multi proprietari de mici parcele. "Din pacate, situatia de la Esplanada este departe de ceea ce ne-am dorit. Potrivit clauzelor din contract, terenul ar fi trebuit predat dezvoltatorului fara sa mai existe vreo problema legala", a declarat Arpad Torok pentru BUSINESS Magazin. Din acest motiv, dar si "pentru ca actualele conditii economice au incetinit viteza cu care astfel de proiecte pot fi dezvoltate, ar putea parea un pic optimist sa finalizam un proiect de acest fel in urmatorii cinci-sapte ani", afirma managerul TriGranit, care a finalizat complexuri de genul Esplanada in Katowice si Cracovia, precum si la Budapesta.

Mai exista insa vreo piata pentru aceste proiecte, tinand cont de nivelul record de neocupare a spatiilor de birouri din Capitala, de faptul ca sute de apartamente noi stau nevandute, iar hotelierii au trecut printr-unul din cei mai grei ani? Radu Lucianu, unul din cei mai experimentati consultanti imobiliari, crede ca da, insa cu o conditie: sa fie dezvoltate in interiorul oraselor. "Stau goale birourile dezvoltate fara noima, la Cuca Macaii. E si normal sa fie goale. Cine ar vrea sa locuiasca in camp, fara macar sa aiba o strada pietruita pana la drumul de asfalt?", se intreaba retoric consultantul, care considera ca proiectele cu acces usor la transportul in comun, cu facilitati de retail, un design modern si eficient si un "pret decent" vor avea cu adevarat succes.

Daca proiectele gigantice de tip mixt, care ar trebui sa includa si spatii comerciale, de birouri, hoteliere si uneori rezidentiale sunt amplasate in zone relativ bune din marile orase si in plus beneficiaza si de avantajul ca dezvoltarea lor ar putea incepe cu una dintre componente, mult mai incerta e soarta ansamblurilor rezidentiale ce ar fi trebuit sa includa fiecare peste 1.000 de apartamente si care au trecut in uitare o data cu venirea crizei. Spre exemplu, NeoPeninsula (dezvoltator Neocity) si Dimri Ghencea (Dimri) ar fi trebuit sa aiba fiecare peste 3.000 de locuinte, iar Garden of Eden (GTC Romania), Sigma Residence & Gardens (Sigma) si North Park (Shapir Group) ar fi adus impreuna alte 5.000 de apartamente. "Asteptam sa vedem ce se intampla cu piata, nu vom renunta la proiect. Dorim sa il reincepem, nu ne-am ridicat deasupra solului cu constructia, insa deocamdata asteptam", spune Avi Morgenstern, reprezentantul local al Shapir Group.

In asteptarea unor vremuri mai bune se afla deopotriva atat dezvoltatorii proiectelor de dimensiuni mici si medii, cat si gigantii imobiliari. Ramane de vazut care se vor trezi primii sau daca unii nu o vor mai face niciodata.